MC 성기영: 주택 거래가 많으면 시장이 해빙과 함께 가격이 움직이는게 기본생리인데요. 하지만 시장은 여전히 침체 늪에서 벗어나지 못하는 분위깁니다. 시장상황 정리해드립니다. 헤럴드경제 장용동 대기자입니다.-증시나 부동산이나 자산시장에서 거래가 많다는 것은 시장이 활발하다는 증거죠? 지난달에 아파트 거래가 많았던 것으로 집계됐다면서요?
▲그렇습니다. 지난해 12월 서울 등 수도권 주택거래량이 전월 대비 30% 이상 반짝 증가한 것으로 나타났습니다. 거래가 안된다는 얘기가 무색할 정도입니다.
재건축 아파트를 중심으로 강남3구 거래량도 큰 폭으로 늘어났구요. 국토해양부가 발표한 지난해 12월 실거래된 아파트 건수는 전국에서 총 6만3857건에 달했습니다. 이같은 거래건수는 전달 대비 무려 40.4% 증가한 것입니다. 엄청나게 급증한 것이죠.
이를 지역별로 보면 수도권 2만444건, 지방 4만3413건으로 전달 대비 수도권은 30.2%, 지방은 45.8% 각각 증가한 것입니다. 특히 서울을 보면 5229건이 거래돼 전월 대비 33.2% 증가했습니다. 강남3구에선 지난해 12월 7일 국토부가 투기과열지구를 해제하면서 재건축아파트를 중심으로 881건이 거래돼 전달 대비 20% 정도 증가했구요. 2011년 아파트 실거래량은 59만4795건으로 전년 대비 23.7%, 지난 3년(2008~2010년) 평균 대비 20% 각각 증가했다. 거래가 다소 숨통이 트여가는 양상으로 이해해야겠죠.
-거래가 늘어나면 시장이 움직이는게 생리잖아요. 주택시장 회복조짐으로 봐도 될까요?
▲그렇게 보긴 무리입니다. 작년 말로 취득세 추가 감면 혜택이 종료돼 올해부터 9억원 이하 1인 주택은 1%, 9억원 초과 1인 주택 또는 다주택은 2%로 취득세율이 회귀되면서 이를 최대한 활용한다는 차원에서 작년 12월 거래량이 반짝 증가했던 것으로 분석됩니다.
취득세 이득 보려고 미뤄놨던 거래를 모두 했다고 봐야하구요. 등록을 해야하다보니 이왕이면 지난해말 세제혜택을 감안, 계약을 앞당긴 사례도 많을 것으로 예상됩니다.
주택 거래량은 늘어 혹시나 하고 실거래가격을 들여다 봤더니 실거래가는 큰 변동이 없었습니다. 예를 들면 서울 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡형은 지난해 12월 8억7000만~8억8000만원 선에서 거래돼 전월과 엇비슷했습니다.
다만 2008년이후 거래량으로 보면 다소 완만한 회복세여서 진행이 활발하게 진행된 후 후행적으로 가격이 움직일 수 있을 것으로 봅니다.
-취득세감면 효과가 얼마나 있을까 하고 정부는 물론 지자체들의 반대가 있었는데 주택시장 부양효과가 있었다고 봐야 하겠네요?
▲취등록세와 양도세가 가장 큰 세금인데 이를 깎아준다는 것은 매력적이죠. 일단 집을 살려는 사람에게는요. 천만원 단위로 싸게 사는 셈이니까요. 거래를 일으켜 시장을 견인하는 효과가 있음을 알 수 있죠. 통계에서 보듯이.
다주택 소유자에 대한 양도세 중과폐지도 마찬가집니다. 국회에 게류 중이어서 아직 본격 시행은 안되고 있지만 올해말까지 한시적으로 중과가 안되고 있죠. 이것 역시 논란이 많지만 매물이 쏟아져 나오는 것을 막고 매입수요를 부추겨 시장을 다소 활성화하는 효과가 있을 것으로 봅니다. 민간 여유자금을 주택시장에 끌어들여 전ㆍ월세난 해소에 기여하는 효과도 아울러 거둘수 있다고 봐야죠. 투기적 수요로 봐서는 곤란하다고 생각합니다.
다만 세제개선 효과는 온탕 냉탕 부동산정책으로 비쳐지는 점이 있습니다. 일관성이 없다는 비난이 일 수 밖에 없다는 것이죠. 또 감면이나 폐지시점에서 반짝하는 효과에 그친다는 후유증이 있습니다. 취득세 감면이 끝났으니 앞서서 매입수요가 사라져 한동안 수요정체현상이 생길 수밖에 없다는 얘기죠.
-12월 거래급증이 새해 시장에는 별 영향을 안미칠 수 있다는 얘긴가요?
▲그렇습니다. 지난해 12월 거래가 많았다면 1월에서도 다소 긍정적 효과가 생겨나야는데 시장을 들여다보면 전혀 다릅니다.
저가 매물 중심으로 반짝 거래장이 형성됐지만 대내외 악재로 투자심리는 여전히 조심스러운 모습입니다. 분양가 상한제 폐지 등 재건축 관련 규제가 2월 임시국회에서 다시 다뤄질 예정이나 온기를 불어 넣기에는 다소 부족해 보입니다. 바로 설이 지나면 이달말 다소 달라질 것으로 봅니다. 봄철 매기도 좀 있을테고 전ㆍ월세 시장도 움직일테니까요.
-그동안 집을 팔지 못해 골치를 아파하던 분들, 봄철 적극적으로 대등해야겠군요.
▲그렇습니다. 26년간 주택가격 흐름을 분석해 보면 평균적으로 2월이 전세는 물론 매매가격이 가장 많이 오르는 것으로 확인되고 있습니다. 이사철은 3, 4월인데 실제 가격오름세는 2월이라는 얘깁니다. 2월을 겨냥해 중개업소는 물론 인터넷 매물에도 내놓으시고 가격도 좀 낮춰서 조기 매입을 유도해 보는게 중요합니다.
지난해 같은 경우도 용인 중대형아파트 팔고 신갈 소형으로 갈아타시는 분을 봤습니다. 얼마나 적극적으로 대처하느냐가 관건입니다. 하우스 푸어 생활, 월급쟁이한테는 정말 화나는 일입니다. 월급에서 백만원 단위로 대출금이자 등에 들어간다면 정말 억울하죠. 새봄은 꼭 탈출해보시기 바랍니다. 큰집 팔고 작은집으로 가고 잉여자금은 도시형생활주택 사서 월임대료 받는 포트폴리오도 현재 인기입니다.
-전ㆍ월세도 오름세도 문제인데요. 특히 서울은 심할까요?
▲그렇습니다. 올 상반기 서초, 강남, 송파, 강동 등 강남권에서 재건축으로 인한 이주가 1만 가구 이상에 달합니다. 이에 비해 입주는 1000여 가구에 그쳐 수급구조 불일치로 인한 전세난이 심각해질 것으로 예상됩니다.
먼저 이달 16일부터 강동구 고덕시영아파트 2500여 가구, 6월에는 인근 고덕주공 4,7단지에서 1300여 가구가 움직일 것입니다. 이어 송파구 가락시영아파트에서도 6600여 가구가 이주 예정입니다.
하지만 같은 기간 강남권 4개구에 예정된 상반기 입주예정 가구수는 1000여 가구에 불과합니다. 전세 수요가 가장 많은 강동구에는 입주를 맞는 아파트 단지가 아예 없구요. 송파구에서는 2월 입주하는 송파동 래미안파인탑 794가구가 유일합니다. 서초구에서도 5월 우면동 서초 네이처힐 113가구가 있습니다.
-미리 미리 움직여야겠군요.
▲모두가 움직일 때 집을 구할려면 비쌀 수 밖에 없습니다. 매물도 없구요. 인터넷 상에서 전세가격 파악, 현지를 직접방문, 미리 미리 대처해두시는게 좋습니다. 서울 입주아파트 부족으로 전ㆍ월세난이 심화될 것으로 예상되는 만큼 김포한강신도시는 입주부진, 미분양 등으로 몸살을 앓고 있습니다. 여기서 찾아보는게 좋을 듯 하고요. 서울서부권과는 아주 가깝고 좋은 곳이죠.
또 남부쪽으로는 광교신도시가 입주를 많이 하고 있습니다. 선제적 대처가 중요하다고 봅니다. 교통여건도 많이 개선되구요. 새로 입주하는 오피스텔 등도 찾아보면 많습니다. 공급이 많이 이뤄져서요.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
