공실걱정 없는 선임대 상가 인기 높아. 투자전 계약서 등 면밀히 검토해야

상가 투자자들이 가장 걱정하는 것 중 하나가 바로 공실 문제다. 매달 정기적인 임대료를 받기 위해 상가를 분양받은 투자자에게, 임차인 없는 빈 점포는 설사 주변현장이 아무리 우수하더라도 ‘빛 좋은 개살구’에 불과하기 때문이다.

실제 분양 후 해당 상가를 운영할 세입자를 구하지 못해 관리비와 대출이자만 부담하고 있는 투자자들도 적지 않다.

선임대 상가는 이런 공실 위험성을 없애 인기를 끄는 상품이다. 투자자가 분양받기 전 시행사가 이미 임차인을 확보해놓은 선임대 상가는 임대걱정 없이 꾸준한 수익추구가 가능하다는 장점을 가지고 있다.

선임대상가는 이같은 안정적 수익확보에 미래 수익률의 정확한 파악까지 용이하다는 메리트가 더해져 투자자들의 관심을 모아가는 중이다. 수원씨네파크의 한 점포는 최근 유명 외식 프랜차이즈 업종과 10년 장기 임대차계약을 맺었다. 월 임대료가 1400만원에 달하는 이 상가는 건물 2층에 위치해 있어, 분양가도 1층에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 40%의 융자를 활용할 경우 이 점포의 수익률은 연 8.2%에 이를 것으로 보고 있다.

운정우성메디피아 역시 지상 1층에 은행 CD기가 맞춰진 선임대 상가를 보유 중이다. 또, 서울 강서구에 위치한 그랜드 아이파크는 매달 240만원 대의 임대료를 받을 수 있는 이동통신 매장과 계약이 체결된 상태다.

인천 논현지구의 에코프라자 같은 경우는 최근 상가시장에서 부각되고 있는 대형슈퍼마켓이 임차인으로 결정돼 연 7% 이상의 확정수익이 가능한 것으로 알려졌다.

한편, 전문가들은 아무리 인기 많은 선임대상가라 해도 사전에 꼭 따져봐야 하는 것들이 있다고 강조한다. 우선, 임차인이 장기적 안정성을 가지고 사업을 영위할 수 있는지 면밀히 검토하는 것이 중요하다. 이는 상가 주인입장에서 지속적인 임대료 확보 가능여부와 직접적으로 연관된 문제다. 예를 들어, 언제 나갈지 모르는 세입자와 5년 이상 장기계약을 맺은 임차인을 동등한 선임대 조건으로 보기는 어렵다.

이런 점을 감안하면, 오랜기간 영업이 가능한 내실있는 업종이 입점하는게 수익적 측면에서 유리한데 대형 프랜차이즈, 유명은행, 병의원 등이 비교적 장기간 운영되는 업종형태로 받아들여진다.

선임대 상가 투자시 또 하나 생각해야 할 것은 계약이 완료된 상태가 아니라 임대차계약 진행중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 일도 간혹 있다는 것이다. 이 경우에는 선임대상가라 믿었다가 나중에 당황스러운 일이 발생할 수 있으므로 사전에 임대차 계약서를 꼼꼼이 체크할 필요가 있다.

마지막으로 극소수이긴 하지만 가공의 인물이 임차인 행세를 하거나, 시행사 측에서 일정기간 임대료를 비공식적으로 보조해주는 사례들도 있으므로 주의가 요구된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “경기위축이 장기간 진행되면서 투자자들 사이에서 막연한 예측투자보다 미래수익 흐름이 명확한 확정투자 패러다임이 선호되고 있다”며 “단, 공실걱정을 없애 안정적 투자조건을 제공하는 선임대 상가라 하더라도 일정수준 이상의 임대료가 지속적으로 보장될 수 있는지에 대해서 꼼꼼한 사전검토가 요구된다”고 조언했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com