MC 성기영: 새해 부동산시장은 지난해에 이어 여전히 불확실한 상황이 전개될 것으로 예상되고 있습니다. 하지만 관심 부분은 여전히 존재할 것입니다. 새해 부동산의 4대 관전 포인트를 짚어봅니다. 헤럴드경제 장용동 大기자입니다.
-여러 변수 있지만 우선적으로 들 수 있는 관전포인트는 무엇입니까?
▲봄철 전ㆍ월세난입니다. 봄 전ㆍ월세난은 한 해 가격움직임을 내다볼 수 있는 바로미터입니다. 전ㆍ월세 가격이 크게 오르면서 구득난이 심화된다면 이런 분위기가 기존주택 가격이나 신규분양에 영향을 미칠 수 밖에 없지요. 지난해와 달리 아직 전ㆍ월세시장은 다소 여유있는 모습니다. 학군수요가 줄어들고 지난해 여파가 있기 때문이지요. 하지만 아파트 입주물량이 지난 2008년 절반수준인 16만9000가구 선으로 급격히 줄어들 것으로 예상되는데다 서울 입주물량이 특히 감소, 이달 하순 설이 지나면서 서울 중심으로 다시 재연될 개연성이 크다고 봅니다.
전세가격 상승도 문제죠. 이미 수 천만원씩이 올라 재계약하시는 분들은 고통이 이만저만이 아닐 것입니다. 평균 3000만원 이상은 있어야 한다는 얘기까지 나올 정도이니까요. 경기위축, 물가상승 등으로 가뜩이나 압박당하는 가계 구조상 한꺼번에 이같은 거액을 전세금으로 내기는 힘든 상황이죠.
결국 또 싼 전셋집을 찾아 이동을 해야할 것으로 보이는데 이게 여의치 않으니 전세난이 생기는 것으로 이해됩니다. 게다가 저금리 등의 여파로 전셋집 주인은 자꾸 월세를 놓을려고 하다보니 전셋집은 줄어드는 양상이구요. 서민 전세는 올해도 큰 고통이 될 것으로 같습니다.
-다음 변수는 무엇으로 볼 수 있을까요?
▲1분기 글로벌 경제상황이라 할수 있습니다. 증시가 출렁이는 것도 같은 맥락이죠. 유럽과 미국의 위기상황, 중국 경제의 위축 변수가 어느정도 지속되고 마무리될 것이냐 하는 점이죠.
특히 유럽과 미국의 재정위기 및 경제침체 극복 여부는 우리의 대외수출입 환경과 자산시장, 소비심리에 지대한 영향을 미칠 수밖에 없는 최대의 변수입니다. 정부가 올 경제전망을 상저하고(上底下高)로 예상하고 경제운용계획을 수립한 것도 이런 이유입니다.
글로벌 경제의 불확실성이 부동산시장에 미치는 영향은 자못 큽니다. 특히 지방권은 다소 영향을 덜 받지만 수도권은 직격탄이죠. 그만큼 경제환경에 예민하다는 얘기죠. 강남 재건축 시장, 분양시장, 거래시장에 부정적인 영향을 가져올 것입니다. 하지만 향후 경제 회복과 풍부한 유동성을 감안하면 투자에 대한 시각은 달라질 수도 있습니다. 바로 첫 번째 관전포인트로 꼽은 이유가 여기에 있습니다.
회복과 신뢰가 어느정도 이뤄진다면 선취매 현상이 생겨날 수도 있죠. 자산시장으로서의 부동산시장도 투자매력이 증가할 것이라는 판단이 서기 떄문이죠. 그런 의미에서 오는 3월까지 발표될 유로존 경제해법을 잘 지켜봐야 할 것입니다.
-세번째 관전포인트는 선거인가요?
▲그렇습니다. 4월과 12월 2번에 걸친 총선 및 대선입니다. 선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 통화량 증가에 따른 유동성 증가와 개발공약이죠. 하지만 지난 2002년이나 2007년도 사실은 선거가 그렇게 영향을 발휘하지 못했습니다. 하지만 통화량이 증가했지만 부동산시장 영향은 제한적이었죠.
올 선거는 더구나 복지가 선거 화두인 만큼 큰 영향을 가져오기는 힘들 것입니다. 하지만 필승을 노리는 정치권 생리상 대폭적인 규제완화가 도마에 오르고 이는 시장잠재력을 강화시킬것으로 보입니다.
부채로 인한 디플레이션 우려가 나오다 보면 선제적인 규제완화 조치를 단행할 필요성도 있고요. 투기지역을 비롯해 토지거래허가구역 대폭 해제, 세제 완화 등 투자의 걸림돌이 과감히 제거될 수 있다는 얘기죠.
서울시의 고민도 여기에 있을 것입니다. 재건축과 뉴타운 문제를 도시재생적 측면에서만 볼 수 없다는 것이죠.
도시재생이 미뤄지고 취소되면 일부 진행되는 단지에 희소가치가 생겨나고 여기에 급증한 유동성과 수급 불균형, 경제회복이 가세한다면 시장은 예상 외로 달아오를 소지도 없지않습니다. 당분간 약세장을 면치 못할 것으로 보이나 활성화 여부에 따라서는 달라질 수 있다는 얘기죠. 이달 중순 발표예정인 뉴타운 정책에 관심이 쏠리는 이유도 여기에 있습니다.
-네번째 관전 포인트는 무엇으로 볼 수 있을까요?
▲주택 수급균형 여부입니다. 올해 새로 준공되는 주택은 대략 35만가구 정도로 파악되고 있습니다. 아파트 17만여가구, 나머지 다세대 등 도시형생활주택이 17만여 가구에 달할 것으로 예상됩니다. 그런데 수요는 일반적으로 분가 수요 15만, 멸실주택에 따른 수요 10만정도, 그리고 경기 여부에 따라 유동수요 10만 정도로 잡는다면 대략 수급이 일치합니다.
하지만 지역별, 유형별로 수급상황이 달라 불균형이 생길 수 있죠. 아파트는 지난 2008년 30만8000가구가 공급될 정도로 풍성했습니다. 그러나 금융위기 이후 급격히 줄어 지난해에는 21만 4000가구, 올해는 16만9000가구 수준에 달할 것으로 예상됩니다. 아파트 수급에 빨간 불이 켜진 것이죠. 특히 서울은 지난해 절반인 1만9000여가구 수준에 그쳐 문제될 소지가 큽니다. 1월 서울 입주물량은 150가구 수준입니다. 창원 부산 등 일부 지방권도 마찬가지구요. 전체수급보다 국지적 수급이 문제입니다.
또 주택의 구조적 변화에 따라 소형가구가 인기를 끌고 있는데 스튜디어형 원룸은 많은데 2-3인 가족이 거주할 수 있는 가족형 주택은 부족한 상황입니다. 규모별로 수급불일치가 생겨날 수 있다는 얘기죠.
장용동 대기자/ch100@heraldcorp.com
