내년에도 부동산침체기 틈새상품으로 부상한 오피스텔과 도시형생활주택, 수익률이 담보된 상가시장으로 투자자금이 몰릴 것으로 보인다.
6일 부동산 정보업체 부동산114가 제시한 ‘2012년 부동산 상품별 전망’을 짚어본다.
▶아파트 시장: 전셋값 강세 속 소형과 지방 아파트값 상승=2011년 전국 아파트시장은 전세와 지방 아파트시장 강세로 2010년 말 대비 △매매 2.22% △전세 11.88% 상승했다. 수도권 아파트시장은 글로벌 금융위기와 금융규제 강화 등의 영향으로 수요심리가 크게 위축된 모습을 보였다.
매매시장은 집값 하락 우려와 주택구매에 부담을 느낀 수요자들이 임대시장에 머무르면서 하락세를 보였다. 전세시장은 늘어난 임대수요로 전세물건 부족과 전셋값 강세가 지속됐다. 전세 급등은 전세의 월세 전환, 반전세 등의 거래패턴변화로 이어졌고 2011년 월세시장의 성장속도도 빨라졌다.
지방은 수도권과 상반된 모습을 보였다. 공급물량 감소로 2010년 들어 회복세를 보였던 지방시장은 지역별 호재까지 겹치면서 2011년 가격 상승폭이 더욱 커졌고 전세시장과 더불어 매매시장도 강세를 나타냈다.
내년 주택시장 거시경제와 글로벌 경기회복이 관건이다. 2011년 수도권 부동산시장은 대내외 경기침체 여파로 약세가 계속됐다. 유럽, 미국 신용경색 등의 글로벌 경제 위기는 침체된 국내 부동산시장에 악영향을 미쳤고 2012년 시장회복 전망도 불투명하다. 가계 부채 관리를 위해 대출 규제도 지속되고 있어 위축된 매수심리가 쉽사리 회복되긴 어려워 보인다. 글로벌 금융 불안상황이 장기화된다면 2012년 국내 주택시장은 거래 관망과 조정 양상이 당분간 계속될 것으로 보인다. 지방시장은 당분간 수도권에 비해 상대적으로 오름세가 계속될 전망이지만 최근 가격부침과 새아파트 공급에 따라 가격조정이 나타나고 있어 2011년과 같은 큰 폭의 가격상승은 어려울 전망이다.
한편 2012년에는 부동산시장에 직간접적인 영향을 미칠 대선과 총선이 있어 장밋빛 전망을 기대하는 목소리도 높다. 단기 부양책과 유동성 증가 정책이 선거기간 나올 것이고 늘어난 시중 유동성이 부동산 시장에 어느 정도 유입되느냐에 따라 호재로 작용할 수 있다. 다만 대내외 투자 환경 여건상 유동성 유입량이 불확실하고 부동산관련 공약은 개발과 성장보다는 주거안정과 시장 정상화에 초점이 맞춰질 것으로 보여 선거가 주는 영향력은 제한적일 것으로 예상된다.
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| 박원순 서울시장이 속도조절을 예고한 서울 재건축시장은 내년에도 지지부진한 약세국면이 이어질 전망이다. |
▶분양시장 : 지방 분양시장 호조 언제까지 갈까(?)=2011년 신규아파트 분양시장은 지방과 수도권의 명암이 극명하게 엇갈린 시기였다. 활황세를 보인 지방 분양시장 분위기에 힘입어 전국에서 2011년 한 해 동안 23만1000여 가구가 공급됐다. 지방은 기존 아파트시장 강세와 더불어 분양시장이 호황을 누렸고 수도권은 청약부진에서 헤어나지 못하며 냉랭한 모습을 보였다.
면적별 양극화도 더욱 심화됐다. 대내외 경기 악화와 1~2인 가구의 증가, 베이비붐 세대의 은퇴 등으로 중소형 주택 선호현상이 더욱 짙어지자 전체 공급물량에 80% 이상이 중소형 아파트로 편중됐다.
2012년에도 지방분양시장 인기는 당분간 지속될 것으로 보인다.2011년 지방시장이 전국 아파트 분양시장을 주도한 가운데 2012년에도 지방 분양시장의 공급과 청약 분위기는 이어질 것으로 예상된다. 하지만 유망단지에 수요가 몰리는 경향이 커지고 있고 늘어난 새아파트 공급에 대한 부담도 나타나고 있어 국지적인 청약 호조 사례를 제외하고는 전반적인 청약 열기는 다소 누그러질 것으로 예상된다. 더욱이 기존아파트 시장도 가격부침과 거래관망으로 조정양상을 보이고 있어 2011년과 같은 청약열풍은 어려워 보인다.
다만 산업단지 인근이나 새 아파트 공급이 뜸했던 지역은 실수요자들이 선호하는 중소형 아파트를 중심으로 국지적인 수요가 계속 이어질 전망이다 따라서 향후 계획된 공공기관 지방이전으로 유발되는 주택 수요나 혁신도시 개발 등 지역 개발호재를 중심으로 지방 새아파트 공급에 관심을 가져 볼만 하다.
▶ 재개발ㆍ재건축:규제완화에도 하락한 재건축 시장=올해 수도권 재개발 시장은 거래 감소와 함께 지분가격이 정체된 흐름을 나타냈다. 연초에는 지분가격이 소폭 상승하며 시작됐으나 서울시와 경기도가 4월 발표한 ‘주거정비 5대 추진’, ‘뉴타운 제도개선’ 방안의 발표 이후 사업지연에 대한 우려감이 높아졌다. 향후 뉴타운 재개발 사업을 무리하게 사업추진을 하지 않겠다는 내용 때문이다.
이후 2011년 11월까지 추진됐던 정부와 수도권의 정책이 앞서 발표된 큰 틀을 벗어나지 못하면서 조합원과 투자자들의 불안심리가 가중됐다. 거래가 크게 줄면서 지분가격은 별다른 움직임을 보이지 못했다. ∆서울(-0.54%) ∆경기(-2.17%) ∆인천(-0.03%)로 수도권 모든 지역에서 하락했다. 특히 서울은 중소형과 중대형 구분 없이 가격이 하락해 소형지분도 선호도가 떨어졌다.
뉴타운과 재개발 사업장은 사업 지연 우려가 커지고 있다. 박원순 서울시장은 취임식에서 가장 큰 고민거리로 뉴타운을 지목했다. 시장의 의지대로 구조조정을 통해 새로운 유형의 개발이 진행될 것은 분명해 보인다. 다만 시장 내에서 우려하는 것처럼 전면 폐지 같은 극단적인 조정은 피할 것으로 예상된다. 시민 참여를 독려하는 그 동안의 취지로 볼 때 개발을 원하는 주민들의 의견을 배제할 수는 없기 때문이다. 경기도지사 또한 시민참여를 중심으로 재개발 계획을 다시 세우는 중이다.
2012년에는 사업 투명성과 효율성을 높일 수 있는 공공관리자제도의 안착과 더불어 정치 쟁점화가 불가피한 뉴타운 사업으로 인해 지분가격이 높은 변동성을 나타낼 것으로 보인다. 이러한 진통에서 살아남은 일부 뉴타운, 재개발구역은 기존보다 사업추진이 빨라질 가능성이 있으므로 흑석ㆍ아현ㆍ가재울 뉴타운처럼 어느 정도 사업이 진척된 곳을 중심으로 관심을 유지할 필요가 있다.
재건축 시장의 경우 최근 2년연속 매매가격이 하락했다. 부동산시장의 침체 여파를 재건축 시장도 피해가지는 못했다. 2010년 ▷전국(-2.38%) ▷서울(-3.07%) ▷수도권(-4.8%)의 하락률을 보인 데 이어 2011년에는 2010년 말 대비 ▷전국(-2.7%) ▷서울(-4.51%) ▷수도권(-3.9%)의 변동률을 나타냈다.
투자 성격이 강한 재건축시장이 침체된 원인으로는 아파트 시장의 가격 하락과 분양 수익성 저하, 규제 완화 지연으로 인한 사업성 저하 우려감 증대, 대출 규제와 글로벌 경기 침체에 따른 투자심리 위축 등을 들 수 있다.
재건축시장은 내년에도 속도조절에 따른 사업지연이 불가피할 전망이다.재건축시장에서 가장 기대하는 정부 대책은 분양가상한제의 폐지였지만 2012년으로의 이월이 불가피해지면서 핵심쟁점으로 남을 예정이다. 2012년에 예정된 총선과 대선에 대한 기대감이 있지만 쉽지만은 않을 것이다. 투자자의 시장 진입을 어렵게 하는 요소로 작용할 가능성이 커 2012년에도 본격적인 반등을 보이기는 쉽지 않을 전망이다.
2011년 전, 월세 시장이 불안해진 원인 중 하나로 재건축 이주단지가 지목되면서 정부와 서울시는 본격적인 이주시기 분산정책에 나선다는 계획이다. 수도권에서 정비사업의 구조 조정이 시작되면서 사업지연의 가능성은 더 높아졌다. 최근 서울시가 강남구 개포지구 3개 단지의 재건축 심의를 보류했고 박원순 서울시장은 과속개발을 방지하기 위한 순환 정비 방식을 도입할 예정이어서 사업 장기화에 대한 우려가 높아지고 있다. 사업이 지연되면 수익성이 떨어지는 정비사업 특성상 조합원들의 시름이 깊어질 것으로 보인다. 따라서 투자의 안정성을 높이려면 초기 단계의 재건축 사업장보다는 ‘사업시행인가’ 이후의 사업장 위주로 접근하는 것이 좋다.
▶리모델링:수직증축 좌절, 정부 활성화대책에 기대=올해 리모델링 시장은 ‘수직증축’ 허용 논란으로 한 해를 보냈다. 2011년 4월 경기도 분당 재보궐 선거에서 정치 쟁점화 됐지만 선거가 끝난 이후 별다른 행보를 보이지 못했다. 국토해양부는 ‘공동주택 리모델링 정책방향’에서 자원 낭비와 재건축과의 형평성, 구조 안정성, 기반시설 부족 등을 이유로 수직 증측 수용이 어렵다는 입장을 유지했다. 수직 증축 허용을 기다리며 사업을 멈췄던 사업장들은 사업 진행 속도만 늦춰졌으며 개발 기대감은 떨어져 매매가격은 소폭 하락했다.
2012년 리모델링 시장은 수직 증축 논란과 함께 민간협회, 주민, 관계 부처 간의 공방이 지속되며 지지부진한 사업추진이 이어질 전망이다.
▶오피스텔 도시형생활주택 : 오피스텔, 도시형생활주택에 돈 몰렸다=올해 전국 오피스텔 매매변동률은 3.01%로 2010년에 비해 0.93%p 상승했다. 2010년에 비해 가격상승폭은 커졌으나 하반기 들어 거래가 다소 주춤하는 모습을 보였다. 계속된 국제금융시장 불안, 물가상승 등 대내외적 요인으로 투자심리가 위축됐다. 기존 임대사업자들은 오피스텔을 처분하지 않고 보유하려는 경향이 높았다. 출시된 매물도 고가에 나와 적정 임대수익률을 맞추기 어려워 신규 투자자들의 진입이 쉽지 않았다.
다만, 지난 2~3년 공급 과잉으로 임대물건의 선별은 필요해 보인다.내년에도 소형 수익형부동산 상품의 인기는 이어질 전망이다. 2011년에 이어 2012년에도 신규 공급물량이 늘어날 예정이므로 투자자의 선택의 폭 또한 넓어질 것이다.
세테크 측면에서는 기존 오피스텔보다 신규 분양에 투자하는 것이 유리할 전망이다. 8.18대책을 통해 신축 신규분양 단지의 오피스텔을 분양 받아 주택임대사업을 할 경우 취득세 감면 혜택이 주어진다.
기존 다주택 오피스텔 소유자는 포트폴리오를 재구성할 시점이다. 최근 신규 소형오피스텔 공급과잉으로 2012년~2013년에는 입주물량이 몰려 기존 오피스텔 임대상품의 경쟁력이 떨어질 우려가 있기 때문이다. 임대수익률보다 시세차익이 유리한 상품은 처분을 검토하고 공실이 우려되는 기존 오피스텔은 수요 선호도가 높아진 1~2인 가구 수요에 맞는 소형 신규오피스텔로 재투자를 고려할 필요가 있다.
▶도시형생활주택, 주변 공급물량 고려해야=1~2인 가구의 증가로 소형 임대주택 요구량이 늘어나면서 도시형생활주택에 대한 정부지원이 크게 확대됐고 대형 건설사는 물론 개인 투자자의 공급량이 증가했다. 정부가 2011년 1.13대책을 통해 도시형생활주택의 기금지원 대책을 내놓으면서 도시형생활주택 분양물량은 크게 늘었다.
수도권 도시형생활주택 분양가는 주변 오피스텔 매매가보다 높은 가격으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 도시형생활주택 평균 분양가는 2011년 8월 기준으로 경기도는 3.3㎡당 720만원, 서울은 284만원, 인천 282만원 가량 기존 오피스텔 매매가격보다 높게 공급됐다. 특히 서울 중 강남, 서초, 동작, 용산은 3.3㎡당 도시형생활주택 평균 분양가가 2000만원이 넘는 것으로 조사됐다.
도시형생활주택 인허가 물량이 증가하면서 과잉공급과 난개발 문제 또한 제기된다. 오피스텔, 원룸 등 유사한 역할을 하게 될 소형주택 임대물건의 입주가 몰리는 2012년~2013년에는 지역별로 임차인 유치 경쟁도 나타날 수 있다. 따라서 도시형생활주택 투자자는 공급량이 적고 수요는 풍부한 지역을 선정하고 처분시기, 임대방식에 차별성을 두는 것이 좋다.
공급량이 많은 곳에서는 임대 경쟁력을 갖추기 위해 서비스 질의 향상이 요구된다. 5.1대책을 통해 30㎡이상은 실구획이 가능해 지면서 설계가 다양화 될 수 있고 보안서비스 강화, 주차 시설 증대, 옵션, 무인택배시스템 등 임대서비스의 질은 더욱 향상될 것으로 보인다.
분양하는 물건을 매입, 투자할 경우에는 신규 공급량이 적은 지역, 임대서비스가 뛰어난 단지를 택해야 한다. 안정적인 임대수익률을 위해 저렴하게 매입하고 적정한 임대료로 공실 위험을 줄이는 전략적인 임대사업을 해야 한다.
▶상가 : 수익률 담보된 상가시장은 반짝=올해 상가시장은 미국, 유럽발 금융위기로 국내 매수심리가 위축되면서 안정적이며 투자비용이 저렴한 임대수익형 상가가 인기를 모았다. 대내외 경제시장 상황 악재 속에 상가 공급량은 줄었고 수요자들은 상대적으로 안정적인 지원시설 상가나 배후세대가 풍부한 단지내상가, 오피스텔 저층부 근린시설에 눈을 돌렸다. 또한 지방 주택분양시장이 호조를 보이면서 부산, 충청권 등지 상가시장이 강세를 나타냈다.
2012년에도 안정적 투자금이 계속 흘러들어올 전망이다. 신규 역세권 상가 등이 주목된다.
전 세계적으로 다가온 금융위기는 내수시장에 급속도로 영향을 미치고 있다. 상가 공급량이 감소하고 투자심리가 위축되는 등 시장 전반에 걸쳐 부정적인 분위기가 형성되어 있다. 단기간 국제경제가 회복될 기미가 없기 때문에 2012년에도 상가시장은 위축된 시장 분위기를 형성할 것으로 예상된다. 공격적인 투자보다는 실속형 상가위주의 안정적인 투자가 이어질 것으로 보이기 때문에 단지내상가와 같은 지원시설의 높은 선호도는 더욱 높아질 것으로 예상된다.
한편 2012년에는 선릉-왕십리, 오리-수원을 연결하는 분당선 연장선과 디지털미디어시티(DMC)-공덕구간의 경의선 등이 개통예정이다. 서울 주요 업무지역을 관통하는 만큼 유∙출입인구가 많을 것으로 예상되며 주변지역 상권활성화에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 따라서 이들 지역을 중심으로 기존상권의 발전 및 신규상권의 형성이 기대된다.
▶ 오피스 : 안정 찾은 오피스 시장, 그 미래는(?)=올해 오피스 시장의 움직임을 살펴보면 오피스의 세대교체와 함께 오피스 가격이 2008년 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복한 것이 특징이다. 미래에셋부동산연구소에서 Case-Shiller 모형으로 추정한 서울시 오피스 매매지수를 살펴보면 2011년도 3분기 기준으로 2008년 글로벌 금융위기 이전 수준을 회복했다. 오피스 매매가격의 회복은 최근 공실의 감소와 함께 소형빌딩에 대한 선호가 높아지면서 상승한 것으로 풀이된다. 물론 오피스 매매가격이 지수의 상승과 하락이 반복으로 나타나고 있어 장기추이는 지켜봐야 할 것이다.
▶ 토지 : 보금자리가 지켜준 토지시장=올 9월말 누적 기준 전국 지가는 2010년 대비 0.875% 상승했다. 2010년 하반기 이후 하락세를 보이며 마이너스 변동률을 기록했던 지가는 2011년 이후 상승세로 반전했다. 3월 0.108%의 상승률을 보인 전국 지가는 큰 변동 없이 꾸준한 상승을 기록했다. 토지거래량은 2011년 상반기 반짝 증가했다.
내년 전국 토지시장은 안정세 속에서도 선거 영향으로 국지적 상승이 기대된다. 내년 토지시장은 부동산 시장의 보합세가 지속되는 가운데 국내 경제성장률 둔화가 예상되어 큰 상승을 기대하기 어렵다. 전반적으로 안정세를 띨 전망이다.
하지만 2012년 4월 국회의원 선거, 12월 대통령 선거가 예정돼 있어 국지적인 지가 상승이 예상된다. 과거 경험상 토지시장은 지역적 요인에 크게 영향을 받는 구조로 선거 공약과 개발 정책이 호재로 작용되는 지역의 지가 상승이 이뤄졌다. 2012년 토지시장 역시 두 차례 선거의 영향으로 호재 지역과 아닌 지역간의 지가변동률 차이가 뚜렷할 것으로 전망된다.
또한 지방 기획도시, 교통 개발지역을 중심으로는 국지적인 주택가격 상승, 분양사업은 물론 인프라 확장 등에 힘입어 상대적인 오름세가 예상된다.
<강주남 기자 @nk3507>
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