1876년 병자수호조약 후

지방 인구 경성으로 몰려

주택 부분임대 시장 형성


부동산 급등바람 편승

상호 이해충족 급팽창

거품 붕괴땐 존폐기로에





전세(傳貰)제도는 세계 어느 곳에서도 그 예를 찾을 수 없는 우리나라만의 독특한 문화, 경제생활 방식이다. 집을 빌리는 사람이 보증금으로 일정 금액을 집주인에게 맡겨두고 일정 기간이 지나 계약기간이 끝나면 원래의 보증금을 되돌려 받는 주택 임대차 제도를 뜻하는 전세는 그 역사가 조선시대 말기로 거슬러 올라간다.

1876년 일본과 병자수호조약을 맺은 뒤 부산ㆍ인천ㆍ원산 등을 개항하면서 지방 인구가 경성으로 몰리면서 주택 수요가 급격히 늘어나 주택 일부를 부분임대하는 시장이 생겨나면서 이 제도가 시작됐다는 게 일반적 견해다. 광복 뒤 해외동포 귀국과 전쟁으로 주택난이 심화됐고 이후 산업화 과정에서 빠른 속도로 도시화가 이뤄지면서 지금과 같은 전세제도가 자리 잡았다는 것이다.

전세제도가 정착된 데는 임차인과 임대인 모두의 이해관계가 충족된 데 따른 것이었다. 임차인은 적은 돈으로 집을 구할 수 있고, 임대인은 부동산 자산과 더불어 전세보증금을 활용한다는 이점이 있었던 것이다.

그 배경엔 고금리와 부동산 가격 상승폭이 컸던 시장상황이 바탕이 됐다. ‘부동산 불패’라는 말까지 생겨날 정도로 도시화 과정에서 부동산 매입ㆍ매각을 통해 큰 수익을 올리는 사람들이 늘어났고, 그러자 돈이 있으면 있는 대로 부동산에 투자하고, 없으면 빚을 내서라도 집이나 땅을 사는 게 70~80년대 가장 유망한 재테크였던 것이다.

부동산 거래를 통한 시세차익 실현이 어려워지면 집주인은 기존의 금융비용을 감당할 수 있을 만한 돈이 필요하기에 전세금을 올리거나, 올라간 전세금만큼 보증금 일부를 월세로 받는 반전세로 전환하거나, 아니면 아예 월세로 돌아서는 경향을 보이게 마련이다. 때문에 현재 추세대로 부동산 침체 국면이 이어진다면 전세제도가 아예 사라져 월세나 외국의 렌트(rent) 방식만 남을 것이라는 전망까지 나오고 있다. 

백웅기 기자/kgungi@heraldcorp.com