삼부토건과 동양건설산업을 무너뜨린 헌인마을 개발사업이 지난달에만 실시계획인가를 받았어도 법정관리라는 최악의 사태를 면할 수 있었던 것으로 나타났다. 인가 없인 용도를 전용주거지로 변경할 수 없는 가운데, 이와 관련 두 건설사와 채권단은 헌인마을 개발가치를 두고 이견을 좁히지 못했다. 이에 따라 채권단이 두 건설사에 추가 담보를 계속 요구한 것으로 알려졌다.

18일 서울시와 삼부토건ㆍ동양건설산업에 따르면 서초구 내곡동 헌인마을은 토지이용계획확인서 상 여전히 자연녹지지역인 것으로 밝혀졌다. 아직은 법적으로 공동주택을 지을 수 없는 땅인 것이다. 지난 2003년 도시계획심의에서 1ㆍ2종 전용주거지역으로 변경됐지만, 헌인마을 개발의 근간이 되는 도시개발법 상 실시계획인가를 받아야 용도변경이 정식으로 고시된다. 하지만 헌인마을은 아직 실시계획인가를 받지 않아 지금은 용도변경 효력이 없는 상태다.

바로 이 점 때문에 헌인마을 가치 산정을 두고 건설사와 채권단의 평가가 엇갈렸다. 전체 부지 13만2000㎡ 중 현재 두 건설사가 확보한 땅은 70%정도로 9만㎡. 개발 후 지주들에게 땅으로 돌려주는 ‘환지방식’으로 추진된 이 사업에서 우리강남PFV는 당초 토지 전체를 매입해 1인 지주로 개발, 자신들이 환지 받을 계획이었다. 하지만 일부 지주들이 동의하지 않아 모든 땅을 매입하지 못한 상황이다. 그래도 30%는 환지해주고 나머지 70%에서 충분히 개발 이익을 낼 수 있다는 게 건설사들의 설명이다. 현재 내곡동 단독주택지 호가는 최대 3.3㎡당 2000만원 대인데, 동양건설산업 고위관계자는 “9만㎡ 가까이 확보한 땅을 구획 정리하고 대대적으로 정비하면 3.3㎡당 2500만원까진 나갈 수 있다, 이에 따라 땅 가치가 7000억원 가까이 된다″고 설명했다. 

서초 헌인마을은 2003년 서울시 도시계획심의에서 전용주거지로 용도가 변경됐지만, 실시계획인가를 받지 못해 8년이 지난 지금도 무늬만 주거지역인 상태다. 바로 이점이 삼부토건과 동양건설산업의 발목을 잡았다.

반면 이에 대해 채권단들은 ‘미실현 이익’이라며 달리 접근했다. 아직 용도변경이 고시도 되지 않은 상태에서 헌인마을은 ‘자연녹지지역’에 불과하다는 것. 이에 녹지지역 상태에서 감정평가액도 3000억원으로 건설사들이 예측한 것보다 절반 이하로 평가됐다. 채권단의 한 관계자는 “8년 동안 집 한 채 못 짓는 땅에 대해 PF 대출을 연장해줬지만 우리로서도 한계가 있다, 그래서 이번 만큼은 추가 담보를 요구했다”고 말했다.

결국 헌인마을이 실시계획인가만 받았어도 건설사들이 협상테이블에서 제목소리를 낼 수 있었던 것. 대출 자동연장까지는 아니지만 최소한 담보액 정도는 낮출 수 있었다고 건설사들은 토로했다. 삼부토건 관계자는 “자금운용, 토지매입 범위 등을 놓고 결론을 빨리 내지 못했다, 이로 인해 대출 만기 한 달 직전에 인가를 신청하게 됐다”고 털어놨다.

우리강남PFV는 지난달 실시계획인가를 신청했다. 이에 서울시는 대지조성계획, 지구단위계획, 도로ㆍ공원조성방법 등을 두고 관련부서와 검토 중이다. 서울시 관계자는 “현재로선 계획안 상 별 이상이 없다. 이르면 6월께 인가가 날 것”이라고 말했다.

<정태일 기자@ndisbegin>killpass@heraldcorp.com