이건희 이지스자산운용 대체증권투자 팀장이 2일 오전 서울 강남구 코엑스 더플라츠에서 열린 헤럴드 머니 페스타 2024에서 ‘상장리츠의 이해와 투자활용’의 주제로 강연을 하고 있다. ‘헤럴드 머니페스타 2024’는 ‘경제적 자유’란 미래를 설계하는 데 유용한 행사로 취업 준비생부터 직장인, 자영업자는 물론, 은퇴 후 행복한 삶을 계획 중인 중년층 등 다양한 계층을 위한 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산 등 재테크와 관련한 모든 정보가 총망라된다. 임세준 기자

[헤럴드경제=심아란·노아름 기자] “국내에 자산가는 늘어나고 부는 축적되는데 부동산 투자는 사실상 아파트가 유일하다. 상업용 부동산으로 투자 저변을 넓힐 수 있는 방법이 상장 리츠다.”

2일 서울 강남구 코엑스 더 플라츠에서 열린 ‘헤럴드 머니페스타 2024’에서 이건희 이지스자산운용 대체증권투자 팀장은 ‘상장 리츠의 이해와 활용’이란 주제로 강연하며 이같이 말했다. 이지스자산운용 대체증권투자팀은 국내외 상장 리츠 투자에 집중하는 조직으로 올해 출범 7년 차를 맞았다. 국내에서 최대 규모 리츠 재간접 펀드를 조성해 운용 자산 규모만 1조원에 육박하고 있다.

리츠는 개별 기업처럼 여겨지지만 본질은 세제 혜택을 받는 제도다. 상업용 부동산에서 발생하는 수익의 90% 이상을 투자자에게 배당으로 제공하면 정부에서 법인세를 면제 받는 게 핵심이다. 1960년대 미국에서 태동했으며 한국에 2001년 도입됐다.

이 팀장은 “2000년대 초반부터 최근까지 글로벌 리츠의 연 평균 수익률은 7~9%로 S&P500지수에 뒤지지 않으며 장기적으로 우상향하는 속성을 가진다”라며 “통상적으로 4~5%의 배당률과 함께 부동산 자산의 임대료 상승, 자산 개발에 따른 가치 상향 등에서 3~4%의 수익이 창출된다”라고 분석했다.

이건희 이지스자산운용 대체증권투자 팀장이 2일 오전 서울 강남구 코엑스 더플라츠에서 열린 헤럴드 머니 페스타 2024에서 ‘상장리츠의 이해와 투자활용’의 주제로 강연을 하고 있다. ‘헤럴드 머니페스타 2024’는 ‘경제적 자유’란 미래를 설계하는 데 유용한 행사로 취업 준비생부터 직장인, 자영업자는 물론, 은퇴 후 행복한 삶을 계획 중인 중년층 등 다양한 계층을 위한 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산 등 재테크와 관련한 모든 정보가 총망라된다. 임세준 기자

한국 리츠 시장은 대기업, 디벨로퍼, 자산운용사를 주축으로 몸집을 키워가고 있다. SK서린빌딩, 종로타워, 삼성서초사옥 등 서울에 위치한 주요 랜드마크 오피스 빌딩은 이미 상장 리츠에 편입된 상태다. 현재 한화그룹은 본사를 두고 있는 을지로 장교 빌딩을 한화리츠에 넘길 준비에 한창이다.

이 팀장은 "프라임급 상업용 부동산은 이미 상당수 리츠에 편입돼 있고 상장 리츠를 준비하는 대기업도 적지 않다"라며 "대기업의 절세와 자산 유동화 수요를 감안하면 서울 소재 주요 부동산이 차츰 공모 시장으로 넘어와 상장 리츠 시장이 성장할 것”이라고 전망했다.

이 팀장은 아직 대형 상장 리츠가 부재한 점에 주목하고 있다. 이에 대해 그는 "리츠의 자산 규모가 커져야 조달 비용이 낮아지고 우량한 자산을 담을 수 있는 기회가 늘어나 규모의 경제를 실현할 수 있다"라며 "상장 리츠는 시가총액 1조원을 넘어야 선순환을 일으킬 수 있다고 판단하는데 아직 평균 시총은 3000억원 수준"이라고 분석했다.

이어 이 팀장은 “자산 규모를 키우는 과정인만큼 구조적으로 리츠의 유상증자가 일어날 수밖에 없고 투자자의 청약 참여 유인을 높이려면 상장 리츠는 IR과 주주환원 정책 등이 필요하다”라며 “결국 상장 리츠의 가장 큰 활동 중 하나는 주가 관리가 돼야 한다”라고 제언했다.

구체적으로 이 팀장은 상장 리츠의 보다 적극적인 공시가 필요하다고 보고 있다. 취득가격 기준으로 재무제표를 작성하는 회계기준 특성상 리츠의 순자산과 시가총액은 괴리가 불가피하다. 이론적으로 상업용 부동산은 GDP 성장에 비례해 가치가 상승하지만 이 '상승분'이 재무제표에 반영되지 않기 때문이다.

이 팀장은 “싱가포르 리츠의 경우 제도적으로 1년에 한 번씩 자산가치를 재평가해 시가를 재무제표에 반영한다”라며 “국내 상장 리츠 역시 자율적으로 보유 자산의 시가를 알려준다면 순자산과 시가총액의 괴리를 좁히는 효과가 있을 것”이라고 말했다.

이건희 이지스자산운용 대체증권투자 팀장이 2일 오전 서울 강남구 코엑스 더플라츠에서 열린 헤럴드 머니 페스타 2024에서 ‘상장리츠의 이해와 투자활용’의 주제로 강연을 하고 있다. 임세준 기자

리츠 시장이 팽창할수록 투자자의 선택지가 넓어지는 점도 특징이다. 이 팀장은 “과거 상업용 부동산의 가치는 오직 '위치'에 의해 결정됐다면 이제는 신산업, 인구구조 변화 등으로 자산이 다변화되고 있다”라며 “실버타운(시니어 하우징), 인공지능(AI) 성장에 따른 데이터센터 등은 높은 성장이 기대되는 분야”라고 소개했다.

이어 그는 “글로벌 리츠 시장에서 투자 섹터가 전문화되고 있지만 한국 리츠는 아직 초기 시장인만큼 리테일·오피스 등 다각화 리츠 비중이 크다”라며 “평소 눈여겨보던 자산을 담고 있는 리츠를 선별하거나 홈페이지에 접속해 포트폴리오를 확인하는 방식으로 3~4개 상장 리츠에 투자한다면 수익을 낼 수 있을 것”이라고 말했다.

이 팀장 강연을 들은 서울 잠실에 거주하는 김헌태 씨는 “금리가 떨어지는 시점에 배당률 높은 리츠에 투자 기간이나 자산 배분 전략이 궁금해 강연을 들었다”며 “리츠 관련 유튜브 영상이 많지 않아서 정보에 목 말랐는데 오늘 강연이 도움됐다”고 말했다. 서울에 거주하는 이정완 씨는 “국내 상장 리츠 사례뿐 아니라 미국이나 싱가포르 등 해외 선진 리츠 시장의 동향까지 파악할 수 있어 강연이 유익했다”라고 말했다.