최근 재건축 규제 완화와 공사비 급증에 리모델링 사업 어려움은 커졌지만, 올해 들어 사업 첫발을 내딛는 조합 설립 단지는 소폭 증가한 것으로 나타났다. 리모델링 사업 입지가 좁아졌음에도 높은 용적률 등을 고려해 다른 방식을 택하지 못했기 때문으로 보인다. 이런 가운데 리모델링 추진 단지들은 분담금 완화 방안 마련에 고심하고 있다.

21일 한국리모델링협회에 따르면 지난달 기준 조합이 설립된 공동주택 리모델링 단지는 전국 154개 단지, 총 12만1819가구다. 지난해 12월(전국 151개 단지, 12만621가구)과 비교해 두달새 조합설립 인가를 받거나 조합설립총회를 열고 인가를 기다리는 단지가 3곳 늘어난 셈이다. 송파구 잠실한솔 등 준공 20년을 넘긴 서울 역세권 아파트 중 리모델링 추진위 단계인 곳도 잇따르고 있다.

재건축 규제 완화가 골자인 ‘1·10 대책’ 발표 이후 리모델링 장점은 퇴색됐지만, 용적률이 높아 사업성이 없는 단지 입장에선 다른 선택지가 없기 때문이다. 서울시가 지난해 발표한 ‘2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획’에 따르면 서울시 내 4217개 공동주택 단지 중 3096개 단지는 재건축이 불가능해 리모델링을 해야 한다는 수요예측 결과가 나왔다.

물론 리모델링 사업성 악화와 규제 강화에 사업에 탄력이 붙기 어렵단 시각도 상당하다. 앞서 지난해부터 업계에선 송파 거여1단지처럼 사업성 문제에 발목 잡혀 추진위 단계에서 해산되는 사례도 나왔다. 또한 정부는 최근 리모델링 사업장에서 필로티 설계와 이에 따른 1개 층 상향을 기존 수평 증축에서 수직 증축으로 바꾸기로 했다. 수평증축은 1차 안전진단으로도 가능한데, 수직증축은 2차 안전진단을 추가로 거쳐야 한다. 또한 공사비가 급등하며 일반 재건축 단지 대비 일반분양 물량이 적은 리모델링 조합들은 분담금 부담이 더 커지게 됐다. 소위 ‘서울 지하철 2호선’ 역세권 단지와 한강변 단지, 강남 3구 및 분당구 외에는 사업이 어려울 것이란 견해도 나온다.

상황이 이렇게 흐르며 리모델링 단지 사이에선 일반분양분 수익 극대화가 살길이란 공감대가 형성되고 있다. 리모델링 사업장은 재건축 대비 일반분양 물량이 적어 추가분담금 부담이 더 클 수밖에 없다. 국내 리모델링 추진 단지들은 분양가 상한제를 피하기 위해, 일반분양분을 30가구 미만으로 배정해왔다. 그런데 올해 11월 입주하는 강동구 더샵둔촌포레(옛 둔촌현대1차)는 낮은 분양가를 감수하며 일반분양 물량을 늘려, 조합원 분담금을 가구당 2억원대로 낮췄다. 이곳은 일반분양물량(74가구)이 30가구를 넘긴 최초의 리모델링 단지로, 공사비 급등기에는 이런 전략이 유효해 비슷한 사례가 확산할 것이란 관측도 나온다.

일부 단지 사이에선 부동산 경기 침체에 향후 주택 공급 부족이 예상되고, 재건축 메리트도 약해진 가운데 굳이 리모델링 사업을 미룰 이유가 없단 의견도 나온다. 특히 최근엔 재건축 조합원 사이에서 공공기여 문제가 지자체와의 갈등 요인이 됐는데, 리모델링은 임대주택 건설 의무나 개발이익 초과이익 환수가 없단 점도 강조하고 있다.

고은결 기자