채상욱 커넥티드그라운드 대표

“금리 인하? 과거처럼 제로 안 가”

“신생아특례대출 서울은 제한적

집 사려면 출산율 높은 곳 살펴야”

“올해 서울 집값 더 떨어질 겁니다”

“올해 꼭 집을 살 필요 없습니다. 보통 투자적 관점에서 많이 물어보시는데 자산 가격이 높고 위축된 수요가 지속되고 있는 상황에 주택값 변동률을 계산해봤을 때 리스크 리턴이 아주 유리한 상황이 아니죠. 부동산이라는 자산이 좋은 자산이냐, 저는 그렇게 생각 안 합니다.”

내집마련을 고민하는 무주택자의 가장 큰 걱정거리는 ‘시기’다. 언제 집을 매수해야 좋은 가격에 살 수 있을지, 손해를 안 볼 수 있을지 등 현실적 고민으로 머릿속이 복잡한 실수요자들이 다수다. 이런 가운데, 2024년은 주택 매수 적기가 아니라는 의견이 나왔다.

헤럴드경제 투자·재테크 전문 콘텐츠 ‘부동산360’ 유튜브 채널에서 만난 채상욱(사진) 커넥티드그라운드 대표는 “집을 꼭 사야 된다는 어떤 이유가 있으신 분은 사셔야겠지만 현재 가격에서 얼마나 더 위로 올라갈지, 가격 조정이 된다면 얼마나 내려갈지 등의 확률과 폭을 계산했을 때 부동산에 대해선 보수적으로 평가하고 싶다”고 말했다.

▶지난해 부동산 시장은 ‘롤러코스터’...기준금리 낮춰도 상품금리 높아=채 대표는 먼저 지난해 부동산 시장 흐름에 대해 ‘롤러코스터 시장’이라고 정의했다. 그는 “2022년부터 하락세가 굉장히 가파르게 나타났고 지난해 1분기부터 정부가 적극적으로 개입해 2~3분기 정부의 프로그램으로 가파른 상승세를 보였다”며 “주택은 대출을 먹고 자라는 생물같은 존재인데 4분기부터 민간은행 대출 규제로 재하락하는 분위기였다”고 분석했다. 이어 “올해도 큰 틀에서 놓고 보면 정부의 그런 부동산 관련 유동성 프로그램이 얼마나 강하게, 어떤 지역에 들어가는지에 따라 시장 분위기가 달라질 것”이라고 덧붙였다.

올해 부동산 시장의 주요 변수로 꼽히는 ‘금리’에 관해 하반기 기준금리 인하 가능성을 수긍하면서도 상품금리는 기준금리와 이질적 환경에 놓여있다는 점을 짚었다. 채 대표는 “부동산 금융은 2개로 나눠서 봐야 한다”며 “정책 모기지는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용 안하고 금리도 낮게 우호적으로 끌고 갈 생각인 반면 민간 부동산 금융은 가산금리의 인위적 조정, 스트레스금리를 더하면서 기준금리가 내려가도 상품금리는 내려가지 않는 수단을 만들어놨다”고 설명했다.

그는 “시장에서는 금리 인하를 많이 기대하고 있는데 저는 금리가 과거처럼 제로(0)로 간다는 생각은 안 하고 허리 이상 가슴 레벨에서 수년간 갈 것이라고 본다”고 내다봤다.

▶공급난 우려? 2026년 강세장 안 와...총선 영향 미미=이러한 배경에서 지난해 착공·분양 물량 감소로 제기된 공급난 우려가 장기적으로 부동산 시장에 미칠 영향은 크지 않다고 진단했다. 채 대표는 “지난해 착공·분양이 줄었기 때문에 2026년도 입주가 큰 폭으로 감소할 것으로 예상된다”며 “수요가 조금이라도 회복되면 주택가격이 다시 재반등할 수도 있지만 현재 주택 가격 레벨에서 대출을 일으켜 집을 사기에는 여전히 높은 국면이고 제약적 금리가 이어져 2026년에 강세장이 오지는 않을 것이라 생각하고 있다”고 말했다.

프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 4월 총선 등 그 밖에 시장에 영향을 미칠 변수들에 대해선 영향력이 미미할 것으로 예측했다. 채 대표는 “PF 위기는 올해 경기를 위축 시킬 요인”이라면서도 “정부가 지난해 말부터는 PF를 터뜨리겠다, 관리하겠다는 식으로 스탠스를 바꿨다. PF 부실이 현실화되고 경기 위축에 대응하기 위해 금리인하해도 부동산 가격의 재활황은 막을 수 있다는 자신감이 있는 것이라고 본다”고 했다. 그러면서 “PF가 부동산 시장에 미칠 영향이 없지 않지만 전체적으로는 경제와 자산시장을 구분해서 판단하고 있다”고 말했다.

그는 “주택 가격은 가계대출이 가장 상관성 높은 지표인데 (총선을 통해) 가계대출 정책에서의 변화가 있는지 여부를 제일 중요하게 보고 있다”며 “민간은행 위축, 정책 모기지 중심으로 대응하겠다는 현 정부의 스탠스가 이미 다 짜여져있어 총선에서 이게 바뀔 가능성은 낮다”고 했다.

▶신생아특례대출 서울선 활용 안 될 것...고가주택 위주 하락할 것=아울러 이달 말부터 접수를 받는 신생아특례대출과 관련해선 활용 지역이 제한적일 것이라고 봤다. 채 대표는 “신생아 특례대출을 포함해 정책 모기지론 전체로는 거의 60조원 가까운 돈이 사용될 것으로 보이지만 민간 대출시장이 많이 위축세일 것”이라며 “지난해 정책 모기지는 서울 등 주요 지역에 많이 활용됐지만 신생아특례대출은 출산율이 낮은 서울에서는 거의 활용이 안 될 것”이라고 말했다.

이어 “시가총액이 가장 높은 지역에 들어가는 유동성이 예년과 다르게 가장 위축될 것”이라며 “고가주택을 위주로 수요 위축, 매매가 하락이 큰 폭으로 나올 것이고, 오히려 6억원 이하 주택은 출산율에 따라 강한 반등세가 있는 지역이 존재할 것이기 때문에 지수 기준으로 (올해) 하락세가 있을 것이라고 판단한다”고 했다. 그는 이를 고려해 올해 부동산 시장이 ‘8% 내외의 하락장’이 될 것이라 관측했다.

‘집 살 필요 없다’는 채 대표이지만 꼭 사야한다면 출산율이 높은 지역을 위주로 살펴볼 것을 조언했다. 그는 “서울은 출산율이 높은 곳이 없고 경기도 평택이나 화성시, 충북 청주시 등 출산율이 높은 지역은 주택시장이 양호할 것”이라며 “세종, 대전, 부산에선 서부산권의 강서구 지역도 높은 출산율을 보이고 있다. 이들 지역에서는 상대적으로 신생아특례대출을 적극 활용할 가능성이 높아 시장이 견조할 것”이라고 분석했다.

서영상·신혜원 기자