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[헤럴드경제=안세연 기자]코로나19 유행에 롯데호텔이 건물주를 상대로 한 임대료 감액 소송에서 1심과 달리 2심에서 패소했다. 1심은 임대료 30%를 깎는 게 정당하다고 봤지만 2심은 롯데호텔의 청구를 기각했다. 하급심의 판단이 엇갈리면서 최종 판단은 대법원에서 가려지게 됐다.

7일 법조계에 따르면 서울고등법원 34-1민사부(부장 이재영)는 롯데호텔이 건물주인 농협은행을 상대로 “부당이득(이미 지급한 임대료)을 돌려달라”며 낸 2심 소송에서 1심 판단을 뒤집고 롯데호텔 측 전부 패소로 판결했다. 재판부는 소송 총비용도 롯데호텔이 부담하도록 했다.

롯데호텔은 농협은행과 2013년 서울 구로동에 있는 호텔 건물에 대해 임대차계약을 맺었다. 임대료는 호텔 순수 객실매출액의 40%로 하되, 연간최소보장 임대료를 35억~38억원으로 하기로 했다. 1년간 발생한 임대료가 여기에 미치지 못하면 부족한 부분을 롯데호텔이 추가로 지급하는 식이었다.

문제는 2020년 코로나19의 영향으로 롯데호텔의 객실 매출이 급감하면서 벌어졌다. 당시 롯데호텔 구로의 객실 가동률은 2019년 85%에서 2020년 56%로 급감했고, 객실 매출 역시 2019년 합계 72억원에서 40억원대로 급감했다. 결국 롯데호텔은 농협은행에 차임감액청구권 행사를 요구했다.

차임감액청구권은 경제 사정의 변동이 있을 때 임차인이 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있는 권리다. 단, 임대차계약의 법적 안정성을 해칠 수 있는 만큼 예외적으로 인정된다. 기존의 임대료를 그대로 유지하는 게 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당할 때 비로소 인정된다는 게 우리 대법원 판례다.

농협은행이 롯데호텔의 요구를 거부하면서 사건은 법원으로 왔다. 쟁점은 해당 임대차계약의 성질, 매출액 감소 정도 등 여러 사정을 고려했을 때 롯데호텔의 차임감액청구권 행사를 인정할 수 있는지였다.

1심을 맡은 서울중앙지방법원은 지난해 9월 롯데호텔의 손을 들어줬다. 1심은 “차임감액청구권 행사를 인정할 수 있다”며 “연간최소보장 임대료를 기존보다 30% 감액하는 게 정당하다”고 판결했다. 1심 재판부는 롯데호텔이 이미 지급한 임대료 중 7억6000만원을 농협은행이 돌려주라고 판시했다.

1심은 “코로나19의 유행으로 2020년 관광 목적으로 대한민국을 방문한 외국인이 전년 대비 95.7% 급감했고, 정부는 호텔 업종에 대해 영업 제한·집합 금지 등의 조치를 시행했다”며 “이로 인한 호텔 객실 매출 감소는 당사자 모두 예견할 수 없는 사정”이라고 설명했다.

반면 2심의 판단은 달랐다. 서울고등법원은 지난달 1심을 뒤집고 롯데호텔 측 전부 패소로 판결했다. 차임감액청구권 행사를 인정하지 않은 것이다.

2심은 “해당 임대차계약은 이미 지어진 건물을 임차한 게 아니라 롯데호텔의 설계 요구사항에 따라 신축해 임대한 것이었다”고 짚었다.

이어 “롯데호텔이 임대료 반환을 요구한 1년 8개월의 기간 중 4개월을 제외하면 월 객실매출액이 월 최소보장임대료를 초과했다”며 특히 “2021년 12월엔 코로나19 사태 이전의 수준으로 객실매출액·객실가동률이 회복했다”고 밝혔다.

끝으로 2심은 “연간 최소보장임대료가 부당하게 과다하고 볼 수도 없다”며 “그런에도 차임감액청구권 행사를 인정한 1심 판결은 부당하므로 롯데호텔의 청구를 기각하는 것으로 판결을 변경한다”고 판시했다.

2심 판결에 대해 롯데호텔은 지난달 29일 “대법원의 판단을 받아보겠다”며 상고했다. 결국 최종 판단은 대법원의 몫이 됐다.