정부가 생애 최초 주택구입자(생초자)는 서울과 같은 투기 및 투기과열지구의 15억원 초과 아파트도 최대 6억원까지 주택담보대출을 해주기로 했다. 2019년 12·16 조치로 15억원 초과 아파트 주담대가 전면 금지된 이후 처음으로 해제되는 것이다. 금리가 급격히 상승하고 있어 주택시장 과열을 최소화하면서도, 불합리한 규제를 해소할 수 있다는 계산이 깔린 것으로 보인다.

금융위원회 관계자는 “3분기부터 생초자는 투기·투기과열지구 15억원 초과 아파트도 LTV 80%를 적용받아 최대 6억원까지 대출할 수 있다”라고 말했다.

정부는 지난 16일 발표한 ‘새정부 경제정책방향’에서 “부동산 대출규제를 단계적으로 정상화하겠다”라며, 생초자는 3분기부터 소득, 지역, 집값에 상관없이 LTV를 80%로 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 시장에서는 투기·투기과열지구의 15억원 초과 아파트 주담대 금지도 풀리는 것인지 불명확하다는 지적이 있었는데, 생초자에 한해 풀린다고 명확히 한 것이다.

15억원 초과 아파트 주담대 금지는 지난 정부가 집값을 잡는다며 내놓은 대책 중 가장 극단적 규제였다. 담보 가치가 높을수록 대출을 더 많이 해준다는 금융의 기본 원칙을 무너뜨린데다, 초고가 아파트에 대해서만 아파트를 담보로 대출 받을 수 있는 권리를 제한함으로써 재산권을 침해한다는 이유로 위헌소송까지 걸렸을 정도다.

한 부동산 전문가는 “2019년 말에 15억 초과 아파트의 주담대 금지 조치 내놓고 얼마 지나지 않아 코로나19가 터져 경기를 방어한다며 금리를 내려 집값이 걷잡을 수 없이 폭등했다”며 “대출 전면 금지라는 최후의 수단마저 통하지 않으니 그 이후로는 집값 잡기를 거의 포기해버린 셈이 됐다”라고 평했다.

정부가 규제를 풀어준 것은 주거사다리를 무너뜨리는 불합리한 규제를 해소한다는 이유에서다. 대출금지는 현금 부자만 집을 살 수 있게 한다는 부작용이 있다. 2019년에는 15억원 초과 아파트가 ‘초고가 아파트’로 통해 부작용이 덜했지만, 현재는 서울 아파트 상당수가 15억원을 넘는다. KB리브온에 따르면, 5월 기준 서울 아파트 평균매매가는 12억7818만원, 한강 이남 11개구 평균 매매가는 15억2674만원이다.

금리 상승으로 주택시장이 과열되지는 않을 것이라는 자신감도 뒷받침된 것으로 보인다. 미국 연방준비제도(Fed)가 15일(현지시간) 기준금리를 0.75%포인트(p)(자이언트 스텝) 올리고, 연말 기준금리를 3.4%로 전망한 상태라 주담대 금리도 급등할 것으로 전망된다.

6억원을 금리 5%, 40년 만기, 원리금균등분할상환 방식으로 대출할 경우 매년 3472만원씩 갚아야 한다.

다만 생초자와 그렇지 않은 수요자 간에 규제로 인한 대출 격차가 지나치게 큰 점은 문제로 지적된다. 가령 서울에서 6억8000만원 아파트를 구입할 경우 일반 차주는 2억7200만원(LTV 40%), 생초자가 아닌 무주택자는 4억원(6억 이하 가격은 LTV 60%, 6억 초과 가격은 50%), 생초자는 5억4400만원(LTV 80%)로 보호 필요성에 따라 점차적으로 대출이 늘어난다. 그러나 15억원 초과 아파트는 일반 차주와 생초자가 아닌 무주택자는 대출이 하나도 안나오고, 생초자만 6억원을 대출받는다.

정부는 시장이 진정되는 상황을 살펴가며 나머지 규제도 완화하겠다는 입장이다. 금융위는 “1주택자?다주택자에 대한 LTV 정상화는 상환능력 심사(DSR) 안착, 가계부채?부동산 시장 상황 등을 보아가며 추진할 것”이라고 밝혔다.

김성훈 기자