오는 7월 말 ‘임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권제·전월세신고제)’ 도입 2년을 앞두고 전·월세시장이 벌써 심상치 않다. 특히 주택시장의 바로미터인 서울에서 ‘전세의 월세화’ 현상이 두드러지고 있다. 올 들어서는 서울의 임대차거래 중 ‘월세 낀 계약’ 비중이 절반을 넘어서면서 전세 비중을 처음으로 추월하는 상황까지 펼쳐졌다.

최근 부동산정보업체 직방이 대법원 등기정보광장의 서울 지역 임대차계약 확정일자 통계를 분석한 결과를 보면, 올해 들어 4월까지 월세계약 비중이 51.6%로 집계됐다. 월세계약 비중이 절반을 넘은 건 등기정보광장 통계자료가 공개된 2014년 이후 처음이다. 월세 비중은 2019년 41%, 2020년 41.7%, 지난해 46%로 꾸준히 높아졌는데 올해는 아예 앞자리를 바꿨다. 이는 주택뿐 아니라 부동산 전반에서 전세보다 월세의 비율이 높아지는 현상이 뚜렷해지고 있다는 의미이기도 하다.

문제는 이 같은 월세 비중 확대가 단순한 생활방식의 변화가 아니라는 데에 있다. 임대차3법 도입 이후 가속화한 전세 매물 감소와 전세가격 급등 등으로 수요자들이 어쩔 수 없이 월세시장으로 발길을 돌리면서 나타난 흐름이라는 점이다. 특히 지난해 하반기부터 본격화한 대출 규제와 금리 인상으로 전세보증금에 대한 대출이자 부담마저 커지면서 보증부 월세를 택하는 세입자들이 적지 않았을 것으로 전문가들은 분석한다. 실제 올해 1분기에 체결된 서울 아파트 월세거래(15일 기준 2만1278건)를 보면 준월세가 52.8%를 차지했고, 준전세(43.9%)와 월세(3.3%)가 그 뒤를 이었다. 월세는 보증금 규모에 따라 세 가지로 구분되는데 올해 들어서는 전세에 가까운 준전세보다 상대적으로 목돈마련 부담이 덜한 월세 형태가 대세가 된 것이다. 여기에 집주인들이 늘어난 세 부담을 보전하기 위해 전셋집을 월셋집으로 돌리면서 전세의 월세화가 빨라지고 있다는 분석도 더해진다.

고비는 임대차3법 시행 2년이 되는 오는 7월 말이다. 전·월세시장이 또 한 번 요동칠 수 있다는 우려가 크다. 계약갱신청구권이 만료된 매물이 신규 계약을 하는 과정에서 전세의 월세화가 심화되고, 전·월세가격도 그동안 오른 시세에 맞춰 뛸 가능성이 크기 때문이다. 중개업계에서는 “시세에 한참 못 미치는 임대료를 받았던 집주인들이 벼르고 있다”는 말도 나온다. 이미 준월세나 준전세를 살고 있었던 세입자의 경우 순수 월세 대비 적지 않은 수준의 보증금에 더해 월세까지 이중 부담에 노출된 상황이라고 전문가들은 지적한다.

애초 임차인의 주거안정을 위해 도입된 임대차3법이 전세난민에 이어 월세난민까지 양산하고 있다는 사실은 아이러니하기만 하다. 시장에서는 문재인 정부의 부동산정책 실패를 비판하며 집권한 윤석열 정부의 주택정책도 7월 말 첫 시험대에 오를 것으로 보고 있다. 시장의 혼란과 임대료 상승에 따른 피해가 무주택·서민층에 집중될 수 있는 만큼 새 정부는 임대차3법에 따른 시장 왜곡을 면밀히 진단하고 개선책도 조속히 내놓아야 한다.