주택 구입자금 대출규제를 강화한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 내년 2월 수도권, 5월 지방에서 본격 시행되면 부동산 시장에 끼칠 악영향이 적지 않을 전망이다. 당국은 부동산 시장 영향이 제한적이라고 설명했지만, 부동산 전문가들은 전체 거래량 위축에 따른 가격 하락 가능성 함께 비수도권(지방) 지역이 타격 받을 것으로 예상했다. 특히 전세난을 피해 장기 거치식 상환의 고담보대출을 받아서라도 내 집 마련에 나서려던 서민층이 가장 큰 피해를 볼 것이란 우려가 나온다.


▶지방＜서울 =시장이 이미 자체 조정기에 접어들은 데다 대출규제까지 겹쳐 거래량이 급감하는 ‘거래 절벽’이 공통적으로 지적됐다. 양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 “분양권, 재건축, 기존 아파트, 수익형 부동산까지 모든 부동산 시장이 담보대출과 물려 있는데, 그 자금줄이 묶인다는 건 거래가 힘들어진다는 것”이라며 “최악의 경우 내년 거래량은 올해의 절반까지 줄어들 수 있다”고 말했다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않던 지방이 수도권 보다 상대적으로 더 큰 타격을 받을 것으로 예상됐다. 국민은행 박합수 명동스타PB센터 부센터장은 “시행 시기가 좋지 않다”며 “지방은 이미 하향 안정화 추세인데다 소득증빙이 상대적으로 어려울 수 있다”고 지적했다. 다만 지방은 준비기간을 이유로 총선 이후인 5월2일부터 시행된다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “수도권보다 지방이 몇 년 만의 첫 규제라서 영향을 받을 것”이라고 말했다.

▶1분기＜2분기 =규제가 시행되는 1분기보다 2분기가 차라리 나을 것이란 게 공통된 관측이다. 박 부센터장은 “당장 내년 1월부터 매수 보류가 나타날 것”이라며 “1~2월 방학 이사철에, 봄 이사철까지 겹쳐 전세난 심화가 우려된다”고 예상했다. 박 위원은 “투입자본의 힘으로 가격이 오른 것인데, 이번 규제로 인해 가격이 하락할 지 여부는 더 지켜봐야한다”면서도 “내년 금리인상 등 전반적으로 안좋은 상황이기 때문에, 전체적으로 보면 ‘잔파도’에 그칠 것”이라고 예상했다. 반면 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “정부가 유동성을 줄이려는 의지를 보인 것이고 금리를 당장 따라 올리지 않겠지만, 거래량이 줄면서 집 값도 떨어질 것이다”고 예상했다. LTV, DTI 규제를 받지 않는 오피스텔, 상가 등 임대수익형 부동산이 상대적으로 대출규제가 까다롭지 않아 반사이익을 일부 얻을 걸로 예상됐다.

▶실효성에는 의문 =이번 가이드라인이 가계부채 관리라는 정책 취지와는 초점이 잘 맞지않는다는 지적이 나온다. 최근 신규 가계대출의 절반 가량을 차지하는 생활안정자금, 자영업자 사업자금 대출이 상대적으로 더 부실 우려가 큰 데, 신규 주택구입자금 대출만 겨냥한 것은 규제 편의성을 쫓은 결과라는 지적이다. 또한 건설사 신규분양 아파트 등 집단대출은 예외로 둔 것도 논란의 소지가 있다. 내집 마련 실수요자는 기존 아파트 매입 시 원리금 상환 부담이 커지는 만큼 신규분양에 몰릴 수 밖에 없다.

한지숙 기자/jshan@herladcorp.com