지난달 29일 국회에서는 6년간 끌어오던 분양가상한제 탄력적용, 재건축초과이익환수제 3년 유예 등 규제완화 관련 법률, 이른바 부동산 3법을 마침내 통과시켰다. 강남 재건축 시장 등 주택시장은 다시 시장이 좋아질 것이라는 기대감을 높이고 있다. 2015년 한해 주택시장은 어떻게 움직일까. 부동산시장 전문가 4인으로부터 을미년 새해 주택시장 전망을 들어봤다.



▶지난해 주택시장에서는 많은 일이 일어났다. 주택시장의 최후의 규제라고까지 꼽혔던 DTI, LTV 규제가 완화됐고, 분양가상한제도 국회를 통과했다. 시장에서도 기대감을 반영해 주택 거래량이 2006년 이후 최고치까지 늘어났고, 시세는 안정적인 흐름을 보였다. 지난해 주택시장을 평가한다면?

박원갑 국민은행 부동산전문위원(이하 박) : “거래량이 크게 늘어나면서도 주택 시세 변동폭이 2% 전후로 안정적이었다. 거래량을 늘리겠다는 정부 정책이 효과적으로 작동했다고 본다”

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원(이하 허) : “정부가 주택시장을 살리기 위해 적극적으로 고민하고 있다는 시그널을 줬다는 점에서 좋게 평가하고 있다. 아쉬운 점은 각 각종 부동산 관련 대책이 유기적으로 연결돼야 더 큰 효과가 나타날 수 있는데 타이밍이 맞지 못해 효과가 반감됐다.”

함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함) : “비슷한 생각이다. 정부가 LTVㆍDTI 같은 주택금융, 청약제도, 재건축 등 다양한 부분에 손을 대면서 부동산 경기 부양 의지를 시장에 전달했다. 다만, 정부 정책이 시장의 기대감이나 심리보다 늦게 움직였다는 게 문제다. 특히, 9.1대책 이후 후속 입법이 늦어지면서 10월 이후 시장 분위기가 급락했다.”

▶겨울 비수기에 접어들면서 주택시장이 다시 위축된 상황이다. 올해 주택시장을 전망한다면?

송인호 한국개발연구원 연구위원(이하 송) : “주택 시세가 5~6월까진 상승세를 보일 것이다. 하지만 하반기엔 약간 주춤할 가능성도 있다. 부동산 3법 통과 등으로 시장에 기대감이 퍼져 있다. 서울 등에서는 지난해보다 입주 물량은 줄어드는데 주택 수요는 늘어날 가능성이 커 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상된다.”

박 : ”분양시장은 상반기 좋다가 하반기 주춤해지는 ‘상고하저’의 모양새를 띨 것으로 보인다. 매매시장은 하반기에도 살아나기 힘든 여건이어서 보합세를 이어갈 것으로 보인다. 집값은 지난해 수준인 2% 정도의 변동률을 보일 것으로 예상한다.”

허 : “수도권은 저금리가 유지되면서 금융상품에 비해 주택시장으로 투자수요가 쏠릴 가능성이 있다. 전세가율이 지속적으로 상승하면서 전세에서 매매로 이동하는 수요도 더 많아질 것으로 보고 있다.”

함 : “지방은 상승세가 둔화될 것이다. 그동안 분양됐던 아파트의 입주가 2015년부터 본격화하면서 물량이 늘어나기 때문이다. 수도권은 물가 상승률인 2~3% 수준에서 시세가 뛸 것으로 예상된다. 다만 신규 분양시장의 인기는 더 높아질 것 같다. 청약제도 개편으로 신규 주택의 환금성과 유동성이 좋아지기 때문이다. 분양권 거래도 활발해지고, 분양시장이 각광받을 것이다.”

▶시장이 큰 폭의 상승세는 아니지만 전반적으로 활기를 띨 것이란 전망이 지배적인 것 같다. 2015년 주택시장을 좌우할 ‘키워드’를 꼽는다면?

함 : “청약시장 쏠림현상과 전세시장 불안 정도가 아닐까 싶다.”

송 : “임대시장 패러다임의 변환이다. 전세중 많은 물량이 월세로 전환하면서 임대시장이 빠르게 재편될 가능성이 크다.”

박 : “고분양가와 금리다. 분양시장은 올해도 호황이 기대된다. 유망 물량이 많이 대기하고 있다. 분양가상한제 폐지의 효과로 고분양가 논란이 심화하면서 매매시장에 영향을 미칠 수 있다. 올해 추가 금리인하 전망이 나오는데 주목해야 한다. 금리가 떨어지면 집주인들 가운데 전세를 월세로 돌리는데 비율은 더 늘어날 것이다.”

▶ ‘부동산3법’이 우여곡절 끝에 29일 국회를 통과했다. 올해 부동산 시장에 미칠 영향은?

박 : “분양가상한제 폐지의 영향이 클 것이다. 강남권 등 유망지역에서 고분양가 아파트가 나와 인기를 끈다면 그 여파가 매매시장에도 미칠 것이다.”

함 : “분양가상한제는 정비사업에 긍정적인 영향을 줄 것이다. 사업 속도가 빨라져서 이주가 금세 이뤄지고, 동시에 분양가가 높아지면 전월세 임대료 상승이 동시에 나타날 가능성도 있다. 지난해 서울 강남에 위치한 반포 아크로리버파크의 분양가가 치솟았던 것처럼 올해도 강남권이나 역세권 중소형 아파트 중심으로 분양가 인상이 가시화될 것으로 본다.”

허 : “재건축 초과이익 환수제를 추가 유예한 것의 파급효과가 클 것으로 본다. 당장 재건축 추진 중인 강남 아파트 매수 심리도 풀리고 실제 거래 상황도 더 좋아질 것으로 예상된다.”

▶올해 유망한 부동산을 고른다면?

허 : “위례, 동탄 등 신도시와 택지지구에 대한 인기는 올해도 이어질 것으로 본다. 유망 분양 단지는 가수요가 붙어 양극화가 심화될 것이다. 기본적으로 강남과 가깝고 역세권의 중소형 아파트의 인기는 계속 이어질 것이다. 본인의 생활반경과 소득 등을 종합적으로 따져서 골라야 한다.”

박 : “요즘 상가가 유망하다고 하지만 모든 상가가 그렇지 않고, 오피스텔 수익률이 떨어진다고 해도 모두가 그런 게 아니다. 수익형 부동산도 종목이 아니라 개별 상품별로 심하게 차별화한다. 수익형 부동산의 경우 특정 종목을 추천하기 쉽지 않다.”

허 : “위험 요소를 따졌을 때 상가 투자의 리스크가 가장 크다고 본다. 현재 자영업자들이 상당히 많이 무너지고 있으나, 상가가격은 이상하게 떨어지지 않고 있어 주의해야 한다. 본인의 투자비용과 세금, 감가상각비 등을 면밀히 따져 수익률은 최대한 보수적으로 산정하는 게 좋다.”

함 : “상가 투자를 고려한다면, 국회에서 논의중인 권리금법제화, 재계약갱신권 보장 등이 어떻게 처리되는지 결과를 주목해야 한다.”

▶전세난은 당분간 계속될 가능성이 크다. 특히 연초부터 강남 재건축 이주가 예정돼 있어 전세난이 초기부터 악화될 것으로 보인다. 해법은 없을까?

송 : “임대시장이 전세에서 월세 중심으로 재편되는 상황이어서 전세난은 지속될 수 밖에 없다고 본다. 사라질 전세를 위해 전월세상한제 등 인위적으로 가격을 조절하는 정책을 내놓는 건 시장을 왜곡할 뿐이다. 공공임대주택을 확대하는 게 유일한 전세대책이다.”

허 : “같은 생각이다. 전세와 관련해 단기적인 해법은 없다. 임대시장 재편을 장기적 추세로 받아들이고 민간임대 활성화, 공공임대 공급 등의 정책을 지속적으로 추진해야 한다.”

함 : “정부는 월세가 더 확대될 시장을 미리 준비하는 것이 필요하다. 임대사업자 등록을 유도하고, 민간 임대업체도 신설하도록 하는 등 월세에 알맞은 시장 환경을 조성해야 한다. 수요자 입장에서 전세금 인상이 부담스럽다면 보증부월세 받아들이든지 이참에 아예 매매를 하든지 선택해야 한다.”

박일한ㆍ박병국ㆍ박준규기자/jumpcut@heraldcorp.com