설정 규모 연평균 27% 증가
수익 안정적 대도시 집중은 주의
은행들이 해외부동산 투자에 열을 올리고 있다. 저금리로 목표수익률 확보가 어려워지자 대체투자처로 해외부동산을 택한 것이다. 해외부동산은 임대수입으로 안정적인 현금 창출이 가능할 뿐만 아니라 지역 포트폴리오 분산이란 측면에서도 경영상 장점으로 평가된다.
하지만 선진국 대도시에 위치한 핵심 상업용부동산에 투자가 집중돼 향후 기대수익률 하락의 우려도 제기된다.
▶해외부동산 펀드 설정규모 연 27.4%증가…7조5000억원 규모=국내 금융기관들이 해외부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 2010년부터다. 선진국의 양적완화와 저금리 기조가 이어지면서 연금ㆍ보험 가입자등의 요구수익률을 맞추기 위해서는 대체투자 자산 비중을 확대해야만 했다.
금융투자협회에 따르면 국내 기관투자자의 해외부동산 펀드 설정규모는 2010년 이후 연평균 27.4%의 속도로 증가하고 있다. 그 사이 규모도 2조8400억원 수준에서 7조4800억원으로 3배 가량 증가했다. 전체 해외투자펀드에서 부동산 투자펀드가 차지하는 비중이 같은 기간 4.4%에서 지난 10월말 현재 12%까지 급증했다.
대부분 금융기관들은 단독보다는 공동으로 펀드를 조성해 해외 주요도시에 위치한 상업용 빌딩에 투자한다. 지분(Equity) 투자, 대출채권(Debt) 매입, 재간접 펀드(Fund of Fund) 투자 등의 방식이다. 공사 완성 리스크가 있는 부동산 개발사업(Project Finance)이 아닌 이미 완공된 부동산에 투자해 안정적이다.
지난달 JB자산운용은 현대증권과 손잡고 미국 뉴저지 오피스빌딩을 420억원에 인수했고 같은 달 한화생명과 교보생명도 펀드를 조성해 워싱턴, 파리 등의 오피스빌딩 매입에 1조70억원을 썼다.
지난 3월 외환은행이 국내 금융권 최초로 신디케이트론(2개 이상의 은행이 차관단 또는 은행단을 구성해 공통 조건으로 일정금액을 융자해 주는 중장기대출 방식) 주선에 성공한 것을 계기로 국내 금융기관의 해외 부동산사업 참여방식이 다변화될 것으로 보인다. 금융당국이 지난 4월 보험회사의 해외부동산 투자에 대한 규제를 완화해준 만큼 이에 따른 투자도 크게 늘어날 것으로 전망된다.
▶임대수익 있어 안정적…대도시 쏠림은 주의해야=부동산 투자는 임대소득이 있고 자산가치가 물가상승과 연동돼 장기간 보유시 안정적인 수익 확보가 가능하다는 것이 가장 큰 장점이다.
국내 중심의 영업에서 벗어나 포트폴리오를 지역적으로 다각화하는 측면에서도 의미가 있다. 현재 해외부동산 투자는 국내 금융기관 뿐 아니라 세계적인 기관투자자들도 집중하는 투자처다. 수익률도 높다. 지난 20년간 글로벌 자산의 유형별 수익률을 보면 부동산(미국 핵심 상업용부동산) 9.5%, 글로벌 부동산 8.3%로 주식(5.8%), 채권(5.7%)에 비해 수익률이 높다.
문제는 선진국 특정 대도시에 투자가 쏠려있다는 점이다. 런던, 뉴욕, 샌프란시스코, 파리, 시드니 등 선진국 주요도시에 투자된 자금이 전체 해외부동산 투자자금의 24.8%에 달한다. 이는 특정 지역 상업용 부동산의 가격상승으로 이어져 투자수익률 저하로 이어질 위험이 있다. 경기변동 및 시장리스크, 규제 및 세무 리스크, 환 리스크 등도 특정 부동산 쏠림 투자의 위험 요인으로 꼽힌다.
권우영 우리금융경영연구소 수석연구원은 “글로벌 금융기관과 연계하는 방식으로 사업을 진행하면서 투자 노하우를 축적하는 한편 중장기적으로 투자처 및 투자형태를 다변화하는 방안을 모색해야 한다”면서 “미국의 금리인상 등 주요한 시장환경 변화가 해외부동산 투자 수익에 미치는 영향 등에 대한 철저한 검토도 필요하다”고 조언했다.
황혜진 기자/hhj6386@heraldcorp.com
