전국 4600개 넘는 뉴타운지구 성급한 지정
재개발 여부 주민이 결정해야 사업추진 탄력

‘타운하우스’등 주택 다양화 수익 개선 효과
지자체는 슬럼화 방지 위해 기반시설 지원을
연구자·정책·언론 공론화로 해결책 찾아야



뉴타운 사업이 실패했다는 데는 이견이 없다. 뉴타운이 ‘황금알 낳는 거위’가 될 것이라는 환상은 추진 10여년이 지난 지금, ‘괴담’으로 변질됐다. 정치공약으로 구역 지정이 남발되고 예상치 못한 부동산 침체의 장기화가 주 요인으로 지적되고 있다. 초기 개발이익에 부풀었던 주민들은 이제 재산권을 빼앗기고 쪽박 찰 것을 걱정하고 있다.

전문가들은 ▷과도하게 부풀려진 수익성 ▷정치공약에 의한 지정 남발 ▷부동산 경기 침체 등을 실패의 원인으로 꼽았다.

조은상 부동산씨브 러서치팀장은 과도한 지정과 몰아치기식 사업 추진을 원인으로 꼽았다. 조 팀장은 “사업성도 확실하지 않은 사업 초기에 너무 많은 지역이 뉴타운으로 지정됐고 급하게 추진되다 보니 주민들 스스로 사업을 추진하면서 있을 수 있는 갈등과 여러 측면에 대한 고민이 없었다”면서 “이로 인해 주민 간 갈등은 계속되고 있고 대책 마련을 지연시키는 요소로 작용하고 있다”고 말했다.

조만 한국개발연구원(KDI) 실물자산연구팀장 역시 주민 간 합의가 되지 않는 현 상황을 지적하며 그 이유로 과도하게 큰 뉴타운 규모를 지적했다. 규모가 워낙 크다 보니 이해관계가 다른 집단 간 동의가 어렵고 진행도 더뎠다는 것이다.

뉴타운 남발 과정에서 사업성이 부풀려진 게 가장 결정적이라는 분석도 있다.

박원갑 국민은행 부동산팀 전문위원은 “뉴타운 사업이 기울기가 가파른 재테크 사업으로 비쳐지다 보니 기대만 키웠다. 하지만 실제는 부풀려진 기대만큼 수익을 낼 수 없는 구조이다 보니 사업 추진 동력이 떨어지면서 장기 지연상태로 이어진 것”이라면서 “정부나 서울시, 주민들 모두 의사결정을 빨리 해 사업성이 없다 싶으면 과감히 정리해야 한다. 질질끌수록 도시만 더 황폐화 된다”고 조언했다. 

뉴타운이 ‘황금알 낳는 거위’가 될 것이라는 환상은 추진 10여년이 지난 지금, ‘괴담’으로 변질됐다. 전문가들은 “뉴타운이 급하게 추진되다 보니 주민들 스스로 사업을 추진하면서 있을 수 있는 갈등과 여러 측면에 대한 고민이 없었다”면서 “이로 인해 주민 간 갈등은 계속되고 있고 대책마련을 지연시키는 요소로 작용하고 있다”고 말했다. 사진은 창신 뉴타운 전경.  김명섭 기자/msiron@heraldcorp.com

실패한 뉴타운 사업 어떻게 해결해야 할까. 전문가들은 대체로 서울시의 뉴타운 대안정책인 ‘주민참여 재생사업’에 대해 찬성하면서도 서울시의 부진한 수습 속도, 사업의 비(非)다양성 등에 대한 문제점도 지적했다.

박원갑 전문위원은 “주민들의 의사가 가장 중요하다. 해제시킬 곳은 빨리 해제시켜서 보안등도 설치하고 CCTV도 도로에 깔아 도시 기능을 살리는 등 기존 시가지 활성화에 나서야 한다”며 서울시의 뉴타운 대안사업 중 하나인 주거환경 개선사업에 긍정적인 반응을 보였다. 그는 또 “지금 뉴타운 단위를 쪼개서 구역별로 재개발을 할 수 있도록 하고 재개발 여부도 주민들이 직접 결정할수 있도록 하면 갈등 해결과 사업 추진 속도도 빨라질 것”이라고 덧붙였다. 또 박 위원은 “뉴타운 사업을 추진하는 구역 역시 단순히 아파트만 올릴수 있도록 하는 게 아니라 다양한 주택 수요를 반영해 수익성을 개선할 수 있도록 해야 한다”는 입장을 내놓기도 했다.

조은상 팀장 역시 ‘테라스하우스’ ‘타운하우스’ 등 여러가지 형태의 주택을 도입해 현재 거주하고 있는 사람들의 마을 모습을 유지하는 것이 중요하다”고 입을 모았다. 이어 조 팀장은 서울시 출구전략의 문제점도 지적했다. 그는 “서울시는 너무 뉴타운 사업을 안하는 쪽으로 포커스가 맞춰져 있다”면서 “주민 간 추진 여부를 놓고 첨예한 갈등이 있다면 사업 추진을 반대하는 주민들에게 임대아파트를 지원해 주거나 지원비를 주는 직접 지원 방법도 해결책이 될 수 있다. 정책적으로 용적률 상향조정 등 각종 인센티브를 제공해 사업성을 높여 주는 것도 필요하다”고 주장했다. 대신 사업이 잘 될 경우 그 이익을 사회에 환원하는 방식을 도입하면 사업성도 높이고 지역 주거환경 개선 효과도 얻을 수 있을 것이라고 그는 설명했다.

현재 주거환경 개선사업과 재건축 등 서울시 대안정책의 실효성도 문제 삼았다. 조은상 팀장은 “주민들은 돈을 들여서 주거가치가 상승한다고 할 때 돈을 쓰지만 직접 더 낫게 살기 위해 개인 돈을 쓰라고 하면 쓰는 사람이 누가 있겠느냐”며 “서울시가 리모델링 사업을 지원해 준다고 하지만 비용을 주는 게 아니라 이자를 받고 빌려 주는 것이다. 리모델링 사업에 호응도가 높지 않을 것”이라고 지적했다.

조만 한국개발연구원(KDI) 실물자산연구팀장은 전국적으로 4600개가 넘는 뉴타운 지구에 대한 현황 파악부터 다시 해야 한다고 주장했다. 조만 팀장은 “정치권에서 일종의 베스트플랙티스 같은 분석틀을 만들어서 상황별 뉴타운 사업의 사업성을 판단하는 기준을 만들어 주는 것이 필요하다”며 4600개 단지의 현황을 볼 때 어떤 해결책을 적용하면 될지 연구자, 정책, 언론이 공론화해서 해결책을 모색하는 과정이 필요하지 않을까 생각한다”고 말했다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 “뉴타운 해제가 능사는 아니고 이후의 전략을 다시 짜야 한다”면서 “뉴타운 지정 이전 상태로 환원하는 것이 포인트”라며 “재건축, 주거환경 개선사업이 지지부진하더라도 지역 내 기반시설에 대해선 지자체가 제대로 개선해 줘야 한다. 그렇지 않으면 심각한 지역 슬럼화 문제가 불거질 것”이라고 우려했다.

황혜진ㆍ김현경 기자/hhj6386@heraldcorp.com