5년 전 경기 성남에 있는 연면적 148.5㎡, 지하1~지상3층짜리 소형 건물을 10억원에 매입한 오경민(가명) 씨. 오 씨가 사들인 이 건물은 당시 1층에 신문보급소가, 2∼3층엔 사무실이 있고, 지하는 빈 상태였다. 총 임대보증금은 7500만원, 월 임대료는 400만원대였다.

오 씨는 연 5% 수준인 임대수익률이 낮다고 판단해 계약 만기되는 임차인을 내보내고 작은 수출전문기업의 사무실을 유치했다. 그는 보증금은 동결한 상태에서 월 임대료를 470만원으로 올렸고 임대수익률은 6%대로 상승했다. 4년간 임대료를 동결했던 오 씨는 최근 입주업체와 내년부터 임대료를 월 70만원가량 올리는 데 합의했다. 수익률을 따진다면 연 7%를 넘는 수준이다.

한발 더 나아가 이 건물은 5년 동안 가격도 2억원가량 올라 12억원 선에 시세를 형성하고 있다. 부동산전문가조차 수익형 부동산의 최근 수익률을 5%대로 잡는 상황에서 오 씨처럼 6∼7%대 수익률을 올릴 수 있는 투자전략이 새삼 주목받고 있다.

이들의 수익률 끌어올리기 비결은 능력 좋은 ‘우량 임차인’을 찾거나 유동인구가 많은 A급 상권을 선택하는 것이다. 

최근 수익형 부동산의 수익률이 저조하지만 우량 임차인을 확보하거나 혼재된 상권을 선택할 경우 상대적으로 높은 수익률을 올릴 수 있다. 사진은 도심의 한 상가건물.

우량 임차인을 고르는 방법은 크게 두 가지다. 먼저 점포를 리모델링하는 임차인을 눈여겨봐야 한다. 시설투자에 공을 들이는 사람일수록 가게를 단기간에 비울 가능성도 낮기 때문이다. 인지도 높은 브랜드처럼 사업성이 유망하거나 은행처럼 안정적인 업종의 임차인을 선택하는 것도 좋은 방법이다.

최근 경기 광교신도시 A 상가의 179.6㎡짜리 점포를 사들여 은행을 입점시킨 김재현(가명) 씨는 “6억원대에 점포를 분양받아 보증금 2억원, 임대료는 월 235만원을 받고 있다”며 “수익률도 6%대가 넘어 만족한다”고 말했다.

주ㆍ야간 구분 없이 인구이동이 일정한 ‘혼재상권’을 선택하는 것도 중요하다. 거주지와 상업지, 그리고 유흥가가 섞여 있는 지역이 이에 해당한다. 실제 서울의 한 대학가 앞에서 프랜차이즈 커피숍이 입점한 점포에 투자한 이상호(가명) 씨는 투자 1년차에 연 6.37%, 3년차인 올핸 6.69%의 수익률을 올리고 있다.

이처럼 수익률이 올라갈 경우엔 향후 매각에도 유리하다. 수익률이 커질수록 매맷값을 높게 받을 수 있기 때문이다. 임현묵 신한은행 투자자문부 부부장은 “시간이 지남에 따라 수익률이 올라가면 매수자에게 인기가 있을 수밖에 없다”고 말했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원도 “투자수익률 상승과 매각가격 간 연동성이 존재한다”며 “수익률이 오른 상가 10개 중 5개 이상은 매맷값도 함께 올라가는 게 일반적”이라고 분석했다.

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com