‘2013년 아시아 지역 부동산 전망’ 반등여지 높은 신흥개발국 분석
투자수익률·임대료 등 급상승…인도네시아 자카르타 투자전망 가장 높아
물류부동산·시니어주택 중점 물색…리테일·오피스는 제2도시군이 유망할듯


글로벌 투자자의 시선이 아시아 부동산으로 쏠리고 있다. 아시아 부동산에 대한 시장 잠재력이 커질 것으로 기대되기 때문이다. 특히 서방에 본사를 두고 있는 투자펀드 등 아시아권을 제외한 여타 권역의 투자자는 재정위기와 경기침체로 동분서주하는 유럽 등 서방국가보다 신흥개발국이 몰려있는 아시아의 부동산이 투자면에서 유리하다고 판단, 시장 상황을 주시하는 것으로 나타났다.

글로벌 경제의 침체로 계속 하락하는 부동산 가격과 수익률로 불확실성이 점점 증가하자 아시아권 투자자는 불안감과 함께 투자기피 현상이 뚜렷하지만 이들의 시각은 달라 주목된다. 이 같은 글로벌 투자자의 양면성을 감안하면 2013년 투자 트렌드는 우선 규모가 크고 유동성이 있는 시장에서의 핵심 자산과 장기적으로 가격안정성을 가진 자산을 선호할 것으로 예상된다.

도쿄와 시드니 부동산이 주목을 끌고 더 선호하는 이유도 여기에 있다. 도쿄는 초저금리와 부동산 가격이 바닥이어서 향후 반등의 소지가 크다는 인식이 널리 퍼지고 있다. 호주는 높은 수익률, 국내 자본의 부족, 국내 기관투자자가 부동산 투자를 늘릴 것이라는 확실성이 지속 증가해 투자자의 눈길을 끌고 있다. 

글로벌 투자자가 신흥개발국이 몰려있는 아시아의 부동산을 주시하고 있는 가운데, 도시토지연구소는 아시아 주요 22개 도시 가운데 자카르타를 내년 부동산 투자전망이 가장 높은 곳으로 꼽았다. 또 서울은 14위로 올해 19위에서 5단계 상승, 투자여건이 올해보다 나아질 것으로 판단했다.

도시토지연구소(Urban Land Institute)가 세계 및 아시아 지역의 부동산산업 전문가 400여명을 대상으로 직접 설문과 인터뷰를 통해 작성한 ‘2013년 아시아 지역 부동산 전망’을 간추려본다.

▶2013년 부동산 수익률 올해보다 나아진다=아시아태평양 지역의 내년 부동산 수익률 전망이 올해보다 나아질 것으로 보는 전문가는 68%, 부정적인 전망은 5.8%에 불과했다. 특히 좋아질 것(good 30.7%, very good 11.1%, excellent 3.1%)이라는 확정적인 응답도 44.9%에 달해 시장 회복 가능성을 강하게 내비쳤다. 유럽ㆍ중동과 달리 아시아퍼시픽 지역 부동산에 투자되는 자본금이 늘어날 것이라는 데 동의하는 의견이 많았다. 시장전문가가 시장을 밝게 보고 있다는 증거다. 글로벌 금융위기 충격에 대해서는 보수적인 견해가 많았는데, 홍콩ㆍ베트남ㆍ일본의 경우 금융위기 충격이 줄어드는 반면 한국을 포함해 싱가포르ㆍ중국ㆍ인도ㆍ호주ㆍ타이완은 글로벌 금융위기 충격이 더 심해질 것으로 내다봤다.

상업용 및 임대용 부동산의 가치 성장면에서는 중국이 350억달러 규모에 달해 성장기여도가 가장 클 것으로 내다봤으며 미국이 160억달러, 인도 50억8000만달러, 러시아 40억9000만달러, 브라질 40억8000만달러로 빅5권에 들 것으로 예상했다. 한국은 20억1000만달러로 18개 주요 국가 중 8위, 일본은 10억8000만달러로 10위권에 랭크될 것으로 추정됐다.

투자대상별 전망은 9점 만점에 산업ㆍ물류가 6.05로 가장 높았고 이어 리테일 5.97, 호텔ㆍ오피스 5.70, 아파트 5.61, 주거 5.53을 차지했다. 주거 부문이 뒤로 밀리는 점에 유념할 필요가 있다. 


▶자카르타ㆍ상하이ㆍ싱가포르ㆍ시드니 투자 상위 도시=내년도 아시아에서 부동산으로 관심을 끌 국가는 일본ㆍ중국 등 주류시장과 인도네시아ㆍ말레이시아ㆍ태국 등 비주류시장이 꼽혔다. 선호대상은 물류 부동산과 시니어 주택 부문이 주류를 이룰 전망이다.

부동산 전문가들은 또 아시아 주요 22개 도시 가운데 부동산 투자전망이 가장 높은 도시로 자카르타를 꼽았다. GDP가 연평균 6.5%에 달할 정도로 최근 경제가 발전하면서 부동산 투자수익률이 높아졌고 오피스 임대료가 급상승한 탓이다. 외국인 투자가 올 상반기에만 39%가 늘어난 것이 이를 입증해준다. 주요 타깃은 산업 및 물류부동산, 리테일, 호텔, 오피스, 임대아파트 등으로 높은 투자 상위권을 차지했다. 다만 매수자 위험부담이 큰 것은 투자에 조심해야 할 부분으로 지적됐다. 이어 지난해에도 전망치가 높았던 상하이ㆍ싱가포르ㆍ시드니ㆍ쿠알라룸푸르가 5대 투자 전망 순위에 들었는데, 이는 세계경제 역풍에도 지속적인 경제발전과 안정적인 수익률, 향후 가격 상승 기대에 기인한 것으로 풀이된다. 서울은 14위로 올해 19위에서 5단계 상승, 투자여건이 올해보다 나아질 것으로 판단했다.

반면 광저우는 지난해 6위에서 15위, 호찌민은 10위에서 18위, 방갈로는 9위에서 19위, 뭄바이는 15위에서 20위로 추락했다. 특히 오사카는 아시아 22개 도시 가운데 신규개발과 투자전망에서 22위로 꼴찌를 차지했는데, 최근 4년 동안 대형 빌딩 매물이 많아 공급과잉 상태에 있기 때문으로 풀이된다. 도시경제 규모가 적어지면서 수요의 밑바닥이 어디인지 알 수 없다는 점이 작용한 것으로 일본의 지역도시에서 보이는 특징이기도 하다. 이는 한국의 지방도시에 좋은 귀감이 될 것으로 보인다.

▶제2도시를 눈여겨봐라, 해외부동산 투자 트렌드=투자자가 아시아의 비주류 도시의 부동산 투자를 선호하는 경향이 짙어지고 있다. 자카르타를 포함해 쿠알라룸푸르ㆍ방콕ㆍ중국 제2도시들이 떠오르는 이유다. 이는 기존의 성숙된 1급 대도시의 부동산 수익률이 낮아지면서 보다 높은 수익이 기대되는 제2도시를 선호하기 때문으로 분석된다. 하지만 이런 투자는 위험이 높아 투자기회가 많은 것이 아니다. 한정된 시장 진입이 가능할 것으로 예상된다.

또 상하이와 싱가포르처럼 전통적인 투자선호 도시는 계속해서 투자 관심 도시가 된다는 점도 시사하는 바가 크다. 산업용과 물류부동산은 기존 부동산 투자 및 신규개발 사업인 다른 장르보다 전망이 양호한 것으로 조사된 점도 유념할 만하다. 리테일 부동산 역시 전망이 비교적 높은 것으로 나타나고 있다. 리테일과 오피스ㆍ임대아파트는 자카르타, 호텔은 시드니, 산업용 부동산은 중국 제2도시군이 유망할 것으로 전문가들은 내다봤다.

ch100@heraldcorp.com

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