건설사 자금난 해소 기대·실수요자 내집마련 윈-윈’
입주·분양시장 새 활로 평가속 꼼꼼한 계약내용 확인 필수’
연말을 앞두고 아파트 분양이 봇물을 이루고 있다. 금주 중 분양 준비와 청약이 진행되는 아파트만 해도, 동탄2신도시를 비롯해 전국적으로 1만여가구에 달하는 것으로 추산되고 있다. 주택건설사들은 12ㆍ19 대선 분위기가 더 달아오르기 전 연말 분양을 앞서 시도하고 있는 것으로 분석된다. 하지만 시장의 냉각속도는 겨울로 가는 날씨만큼이나 빠르다. 3456가구의 2차 대량 분양이 시도되고 있는 동탄2신도시 분양업체는 바짝 긴장상태다. 소화해 내기가 만만치 않기 때문이다. 그동안 분양성적이 양호했던 부산에서조차 대량 3순위 청약사태가 발생하는 등 지방권 분양시장에도 급제동이 걸렸다. 입주(준공)시장 역시 마찬가지다. 거래 부진 등의 여파로 제대로 분양된 아파트 단지 입주율이 크게 부진하다. 용인ㆍ김포권의 경우 준공된 지 1년이 지났음에도 입주율이 절반에도 미치지 못하는 곳이 수두룩하다.
주택건설사들이 막장 입주 마케팅을 크게 강화하고 있는 것도 같은 맥락이다. 심지어 일단 살아 보고 집을 구매하는 애프터 리빙제 등 수요층을 끌기 위한 막장 구매 방안을 내놓고 있는 것도 이 같은 현상을 반영한 것으로 풀이된다. 수요층이나 건설사 모두 윈-윈이다. 특히 매매가가 지속 하락하는 상황에서 전ㆍ월세 수요층은 적극적으로 나서 봄 직하다. 물론 사전에 계약 등을 치밀하게 해야 뒷탈이 없다.
 |
| 아파트 분양시장이 장기침체 국면에 봉착하면서 건설사들이 중도금 무이자 혜택을 제공하거나 일정기간 신규 아파트에 살아본 뒤 분양받는‘ 애프터 리빙제’를 도입하는 등 미분양 해소를 위해 기발한 마케팅을 총동원하고 있다. |
▶아파트 분양, 입주시장 맞물려 돌아간다=아파트 시장을 분양시장과 준공(입주)시장으로 나눠 볼수 있는데 서로 상당한 상관성이 있다. 입주 상황이 분양시장에 재차 큰 영향을 미치기 때문이다. 아파트 초기 분양이 성공적으로 이뤄진 단지라 해도 후속 물량이 계속 나온다면 미분양이 될 수밖에 없다. 소화해 낼 물량이 제한적이기 때문이다. 더구나 초기 분양 아파트가 준공 시점을 맞는 시기는 매우 중요하다. 주택시장이 지속 상승하거나 공급부족이 지속된다면 초기 준공 아파트에 프리미엄이 생겨나게 된다. 이로 인해 분양시장이 활기를 띠게 되고 후속분양도 견조하게 이뤄진다.
반면 시장 침체나 과잉공급 여파 등으로 초기 준공 아파트의 웃돈이 하락하고 마이너스 프리미엄을 연출하게 된다면 분양시장은 된서리를 맞는다. 순환 주기가 중요하다는 의미다. 김포 한강신도시의 경우 현재 입주와 분양이 서로 맞물려 있다. 준공 아파트가 수천만원씩 분양가가 하락한 상황에서 추가로 공급되는 아파트의 청약이 제대로 될 리 없다. 준공 후 장기 미분양이 수백가구씩 적체되어 있는 이유다.
지방권 아파트의 경우 2008년 이후 줄곧 분양시장이 순조로웠다. 지역별로 공급이 제대로 이뤄지지 않은 데다 신규 인구 유입, 소득증가 등이 수요층을 자극, 주택시장이 활황세를 보인 것이다. 하지만 최근 2~3년 동안 분양된 아파트가 속속 준공되고 있다. 쏟아낸 공급 효과로 준공시점에 투자가치가 신통치않다. 바로 이 같은 과잉공급, 과잉준공 효과가 겹치면서 지방 분양시장이 가라앉고 있는 것이다.
더구나 지방시장은 수도권과 달리 협소하다. 수요층 규모가 적어 냄비시장 형태를 띠고 있다. 향후 지방 아파트 시장이 한동안 위축될 공산이 큰 것도 이 같은 연유에서다. 경우에 따라서는 분양보다 입주 아파트를 싸게 잡는 게 유리하다. 수도권의 경우 과잉공급과 경제불황, 인구유출까지 겹치면서 기분양된 아파트 분양가보다 더 낮은 준공 후 미분양 아파트가 즐비하다. 주택건설업체들이 막장 입주 마케팅을 벌이는 것도 현금흐름이 깨지는 악순환의 고리를 방지하기 위해서다. 내년 경제상황이 악화되고 부동산시장 이탈이 심화될 경우 아파트 시장의 악순환 고리는 더욱 심화될 공산이 크다.
▶업체들 막장 입주 마케팅 적극 시도, 미분양 판촉에 큰 효과=계약금 비중을 낮추고 중도금을 무이자로 대출해 주는 고전적인 방법은 더 이상 통하지않는다. 미분양 소화를 위해서는 보다 통 큰 방법이 활용되고 있다.
대표적인 입주 마케팅 전략이 최근 유행하는 애프터리빙 계약제도다. 이는 입주자가 계약금만 낸 상태로 2년 동안 직접 살아 본 후 구매를 결정할 수 있게 한 것이다. 입주자가 계약금으로 분양가의 10~20%를 내면 건설사에서 중도금(50~60% 선)에 대해 3년간 이자를 대신 납부해준다. 나머지 잔금에 대해서도 납부가 유예되기 때문에 입주자는 사는 동안 계약금을 빼곤 추가비용 부담이 없다.
만일 입주자가 2년간 살아 본 뒤 집을 사지 않기로 결정하면, 계약기간 3년이 끝나고 나올 때 계약금에서 감가상각 등 실비에 해당하는 금액을 차감한 금액을 돌려받고 회사가 대신 내준 이자만 지급하면 되는 방식이다. 이 같은 방법은 이름만 다를 뿐 여러 건설사에서 활용되고 있다. 실제로 많은 수요층이 호응하고 있기 때문이다.
롯데건설은 최근 부산 화명 롯데캐슬카이저 아파트 미분양분에 대해 ‘리스크-프리(Risk-free)’라는 이름으로 판촉에 나섰다. 새 아파트에 3년간 전세로 거주한 후 분양계약 여부를 결정하는 것으로, 분양가의 40%만 내면 입주할 수 있도록 했다. 계약 시 나머지 60%에 대해서도 무이자 대출이 지원된다.
두산건설 역시 부산 ‘해운대 위브 더 제니스’에 분양가의 15~20%만으로 2년간 거주한 후 매입을 결정할 수 있는 ‘저스트-리브(Just-Live)’ 프로모션을 실시하고 있다. 분양금의 80~85%는 대출이자 지원 및 잔금유예 등의 조건이어서 거주기간 동안 사실상 추가비용이 들지 않는다.
거주자가 분양 계약을 원치 않은 경우 별도의 위약금 없이 계약 해지가 가능하며, 취득세도 지원된다. 일산자이 위시티에서 상당한 효과를 거둔 GS건설은 최근 김포 풍무자이(818가구) 미분양 물량에도 분양가의 15~20% 수준의 가격에 애프터리빙ㆍ리턴제를 적용하고 있다. 다만 풍무자이의 경우 거주 후 미계약 시 분양가의 1.5%~3%의 위약금이 발생한다. 이 같은 조건을 통해 전용 156㎡ 미분양에 판매에 큰 효과를 거둔 것으로 알려지고 있다. 인근의 전용 84㎡ 아파트보다 저렴한 8800만~1억1800만원의 계약금만 납부하면 바로 생활이 가능하고 2년뒤 계약 여부를 선택할 수 있다는 점에 실수요자를 비롯해 투자자들의 문의가 급증하는 상황이다.
ch100@heraldcorp.com
