폐주유소 저가 낙찰후 요양시설·태양광발전·야구장 등으로 개발
삼청동·신사동·홍대일대 카페촌 문화접목 대표적 성공사례
부동산 침체의 터널 끝이 보이지 않는다. 주택시장은 속절없이 추락하고 토지 및 상가 매물은 몇 년째 주인을 찾지 못하고 있다. 저가의 덤핑매물이 속출하는데도 입질은커녕 미동조차 하지 않는다. 가격이 한없이 미끄러질 수밖에 없는 한계상황이다. 하지만 이런 극심한 침체와 가격하락은 곧 대박의 단초가 된다. 저가의 허접한 매물을 매입, 고부가가치로 변신시킬 수 있는 찬스이기 때문이다. 상황과 흐름에 걸맞은 독특한 아이디어를 동원한다면 무가치한 부동산을 일약 최고의 고수익 부동산으로 변신시킬 수 있는 것이다. 최근 역세권의 낡은 단독주택이 인기인 이유가 여기에 있다. 주택소유 패턴이 전ㆍ월세 거주 중심으로 급변하는 상황에서 이를 싼값에 매입, 고급 원룸이나 다세대, 다가구 주택으로 변신시킨다면 꿩먹고 알먹는 격이 된다. 아파트 단지 내 빈 상가를 매입해 헬스장이나 스크린 골프장 등으로 개조하는 경우도 마찬가지다. 미분양되거나 매물로 나온 근린상가를 고시텔로 용도변경하는 것도 마찬가지다. 관련 법규 등을 사전에 검토하고 경매 등을 통해 입맛에 맞는 매물을 구한다면 얼마든지 가능한 일이다.
여기서 한 발 더 나아가 시장에서 빛을 잃어버린 부동산에 문화를 입힌다면 해당 부동산을 최고의 고수익으로 재탄생시킴은 물론 해당 지역 상권을 상전벽해로 변화시킬 수 있다. 이미 미국 등 선진 외국에서 변신사례는 일반화되어 있다. 미국 링컨센터의 로어플라자는 아이스링크장 도입으로 대변신을 성공적으로 이뤄낸 대표적 글로벌 사례다. 이 같은 부동산 변신의 매직 스킬은 불황침체가 깊어질수록 더욱 부상할 수밖에 없다.
▶허접한 부동산, 고수익 매력덩어리로 재탄생= 부동산 상품이 고도화되고 시장 경쟁이 치열해질수록 개발업은 더욱 다양해지고 세분화되는 게 생리다. 고객 니즈에 부응한 맞춤식 개발만이 살아남을 수 있기 때문이다. 지난 70년대 덩그마니 아파트만 건설하던 주택개발 방식이 80년대 후반 들어 녹지, 친환경에 이어 지상에 주차장이 없는 아파트단지로 변신한 것도 같은 맥락이다. 잡화점인 근린상가가 테마상가, 복합몰형으로 변신을 시도한 것도 마찬가지다. 신규 건설이 한계에 부딪치거나 기존 건축물의 이용도가 떨어지면 이를 리스트럭처링하는 것 역시 개발업의 주요 영역이다. 바로 리모델링이 활기를 띠는 이유다. 이 같은 부동산 변신에는 트렌드와 전망, 사업성이 겸비된 아이디어가 필수다.
최근 들어 1~2인 소가구 월세층를 겨냥한 다중 주택 신축이 늘고 있는 게 대표적 사례이다. 대지 160~250㎡ 규모의 낡은 단독 주택을 매입, 건축비를 대략 3.3㎡당 330만원 들이면 냉장고와 에어컨, TV 등 풀 옵션 방식으로 지하 1층 지상 3층 규모의 다중주택을 지을 수 있다. 고급스럽게 인테리어를 꾸며 직장인들과 대학생들을 대상으로 월세를 놓는 수익형 부동산으로 변신시키는 방식이다. 매입 후 8개월 만에 단기 매각, 투자원금의 30%를 벌이들이는 경우까지 생겨나고 있다.
거래가 극히 부진한 주상복합 상가와 근린상가의 미계약 공간을 이용한 고시텔 사업도 마찬가지다. 값싸게 이를 매입해 원룸텔 등으로 리모델링할 경우 안정적인 임대투자자를 모집할 수 있어 매력적이다. 상가 투자에 대한 거부감을 해소할 수 있고 실수요자나 1~2인 창업자 동업임대도 가능하기 때문이다. 한적한 시골의 잡종지나 폐주유소 등을 저가로 경낙받아 노인 요양복지시설을 꾸미는 사업 역시 유망하다. 현재 전국적으로 노인요양복지시설이 4107개소에 달하고 있으나 고령화가 가속화될 경우 크게 부족할 것으로 보여 수익성이 양호할 전망이다. 태양광 발전사업도 호평받는 부동산 개발사업이다. 저가의 임야나 폐염전 등을 경매방식 등으로 매입, 발전사업을 시행할 경우 정부지원 및 한전매입 등으로 안정된 수익보장이 가능하다. 전국적으로 야구붐이 이어지면서 동호인 등을 겨냥한 야구장 임대사업 역시 새롭게 각광을 받고 있어 신종 개발사업으로 급부상하고 있다.
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| 삼청동 카페거리는 문화와 부동산이 접목된 개발형태의 대표적인 성공사례로 꼽힌다. 정희조 기자/checho@heraldcorp.com |
▶부동산에 문화를 입혀 가치 재창조= 미국 뉴욕의 명물인 록펠러센터는 원래 지하부분과 저층부분이 임대가 안돼 비어 있는 상태였다. 이를 활성화하기 위한 대안으로 광장부분에 겨울마다 아이스링크를 오픈하는 아이디어가 도입됐다. 이렇게 되자 미임대 상태의 지하상가와 저층부는 물론 주변 지역까지 활황을 맞게 된다. 현재 로어플라자의 아이스링크는 연간 25만명 이상이 방문하는 겨울철 명소로 뉴욕의 랜드마크다. 아이스링크를 통해 부동산의 가치를 올린 대표적 변신 사례이다.
삼청동과 분당, 판교신도시의 거리 카페촌도 마찬가지다. 베니스 산마르코광장, 파리의 몽마르트언덕, 도쿄 신주쿠의 카페촌처럼 테라스에 ‘만남의 장소 제공’이라는 트렌드 겸 문화적 요소를 가미함으로써 상권의 가치를 크게 끌어올리고 있는 것이다. 충북 제천의 리솜포레스트는 독특하게 컬처아트센터로 명명된 박달문화원을 운영 중이다. 수익성 저조로 일반 리조트에서 꺼리는 시설을 적극 설치, 회원들의 문화 접촉도를 높이고 이를 통해 리조트의 가치를 올리고 있다.
경기불황과 부동산시장 침체가 가속화되면서 투자수익(자본이득)을 기대하기가 갈수록 어려워지고 있다. 따라서 임대나 운영을 통해 얻을 수 있는 인컴 게인(Income gain) 형태의 수익을 기대하는 이른바 수익성 부동산 투자 열기가 갈수록 뜨겁다. 하지만 과잉공급된 오피스텔 사례에서 보듯이 비슷한 유형의 상품이 속출, 갈수록 수익성이 나빠진다. 이를 극복하는 대안으로 문화시설을 도입, 부동산의 가치를 상승시키는 대대적인 리모델링과 신축 방식이 적극 모색되고 있다.
이는 부동산 가격을 크게 호전시킨다. 예컨대 삼청동, 신사동, 홍대앞 등의 땅값이 억대로 뛰어 오르고 상가 건물 가격 및 임대료가 크게 오르는 결과를 가져온 것이다.
문화와 부동산이 접목된 개발형태는 공급자와 투자자에게 안정된 수익을 보장하고 이용자에게는 독특한 체험기회를 제공하는 일석삼조의 효과를 거둘 수 있다. 때문에 불황이 깊어질수록 이는 더욱 확산돼 갈 것으로 예상된다.
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