최근 서울 및 수도권 주요 역세권과 핵심 상권에서 임대료는 폭등하고, 권리금은 꾸준히 하락하는 현상이 나타나고 있다.

4일 수익형부동산 정보 분석기관인 ‘에프알인베스트먼트’가 서울과 수도권의 주요 상권 10곳의 1층점포(12평 기준)의 올 1월 시세를 조사한 결과, 2010년 1월에 비해 권리금은 약 4000만원 하락한 반면, 임대료는 500만원 가량 상승한 것으로 나타났다.

상권별로는 강남역, 명동, 종로관철동 등 임대료수준이 점포당 수천만원에 달하는 곳에서 임대료 상승폭이 오히려 컸고, 노원,천호, 건대,신림 등 구도심 역세권에서는 권리금의 하락이 눈에 띄게 늘었다.

이 같은 현상은 두 가지 원인으로 풀이된다. 우선 메인상권의 핵심부 전면상가에 대한 프랜차이즈 출점경쟁이 심화되었기 때문이다. 강남역과 명동, 종로의 대로변 1층은 점포가 매물로 나옴과 동시에 대기수요가 늘 있기 때문에 1년 단위의 계약기간이 끝나면서 곧바로 임대료가 상승한다.

기존의 패션(의류, 화장품, 잡화 등) 업종에 더해 커피전문점, 패스트푸드에서도 이런 유동인구가 많은 핵심입지를 선호하기 때문에 건물주나 점포분양주 입장에서 단기계약을 맺어놓고 수시로 입점테넌트를 바꾸면서 임대료를 올려도 수요가 늘 뒤따르는 전형적인 부익부 현상인 것이다.

2000년대 초반까지 임대료가 크게 오르지 않던 신림,노원과 같은 구도심 역세권에서도 건물주들이 임대료를 올리면서 임차인들이 임대료를 버티지 못해 철수하는 사례도 생겨나고 있다. 이들 구도심 역세권의 경우 임대료수준이 기존의 개인점주들 뿐 아니라 프랜차이즈 직영점도 감당하기 힘든 수준까지 오른 지역도 있다.

반면, 권리금의 하락 현상은 창업시장의 과포화 현상과 함께 이러한 임대료 폭등이 원인이 되어 점주들의 매출수준은 높아지지 않는데 임대료 부담만 늘어나는 부분으로 인해 소위 말하는 ‘바닥권리금’이 서서히 떨어지고 있기 때문이다.

특히, 근린업종이나 생계형 창업업종이 들어서야 할 상권의 이면부나 외곽부에까지 임대료 수준이 200만~300만원을 호가하는 곳이 대부분이기 때문에 권리금 자체를 포기하고 문을 닫는 점포가 점차 늘어나고 있다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “임대료가 수천만원에 달하는 명동2번가나 강남역~교보타워 사이의 전면부 점포에는 대부분 권리금이 없으며 구도심상권의 대표주자인 노원, 천호, 신림 등과 같은 광역상권에서도 권리금수준의 하락세가 지속되고 있다”며 “의류업종의 장기적인 매출부진과 백화점ㆍ쇼핑몰의 잦은 상권 진출 역시 권리금 하락에 한몫을 하고 있다”고 설명했다.

<강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com