부동산114 투자분석 보고서

분담금 9000만원까지 절감


1만 가구가 넘는 대단지로 변모하는 서울 강동구 둔촌주공아파트의 종(種)상향 작업이 본격적으로 추진 중인 가운데 ‘2종→3종으로의 상향’이 성사될 경우 수익률이 최고 44%에 달하는 것으로 분석됐다.

현재 둔촌주공아파트는 지난 1월 25일부터 한 달간 재건축 사업과 관련한 ‘정비구역 및 정비계획 변경안’에 대한 주민공람을 실시 중으로, 변경안에는 현재 2종주거지역인 용도지역을 3종으로 상향시켜 5930가구를 1만1245가구를 건립한다는 내용을 담고 있다.

당초 작년 12월 종상향 추진 결의를 위한 총회에서는 3종주거지역 상향시 1만757가구로 공급될 것으로 조합은 추산했었지만, 설계변경으로 약 500가구가 증가했다.

이번에 분석된 수익률은 총회 기준의 1만757가구를 토대로 추산한 것이어서, 설계변경에 따른 종상향 성사시 수익률은 추산치 보다 높아질 것으로 보인다.

1일 부동산114의 둔촌주공 재건축 투자분석 보고서에 따르면, 기존 83.4㎡(26평형)은 2종 주거지역 적용시 85㎡ 초과 물량인 구 40평형 이상을 배정받게 되면 수익률이 17.75%∼21.41%에 달하는 것으로 집계됐다.

이 경우 추가로 분담하는 금액은 2억6843만원(40평형)에서 7억4443만원(60평형) 선이다. 하지만, 3종으로 용도지역이 상향되면 수익률은 26.61%∼31.67%로 높아진다. 추가분담금은 1억8136만원(40평형)∼6억6736만원(60평형) 선이다.

이어 40%가 넘는 수익률이 확보되는 경우는 98.6㎡(30평형)을 3종 주거지역의 조건하에서 85㎡초과 물량인 40평형으로 배정받게 될 경우로 수익률이 44.02%에 달했다. 추가로 분담해야 하는 금액은 2323만원에 불과했다. 8억3323만원을 투자하면 주변 시세 12억원의 신규 아파트를 분양받게 된다.

하지만, 이는 2종주거지역의 조건에서는 수익률이 29.63%에 그쳤다. 이 경우 추가분담금은 1억1571만원이었다. 9억2761만원이 투자돼 12억원의 신규 아파트를 받게 된다.

부동산114의 이번 보고서는 조합원분양가는 3.3㎡당 2430만원, 일반분양가는 2700만원으로, 주변시세 비교단지는 고덕아이파크, 잠실파크리오의 3.3㎡당 매매가격을 바탕으로 삼았다.

<정순식 기자> / sun@heraldcorp.com