평당 분양가 강남권 앞질러 수익률 부담

단기관점 반전세 등 활용 해 볼만



판교지역이 신분당선 개통의 최대 수혜지로 꼽히면서 투자 유망지로 재조명 받고 있다. 각종 개발 호재를 등에 업고 최근 판교역 인근에서 분양한 오피스텔도 큰 인기를 누렸다. 하지만 단기 수익을 확보하기 위해선 적절한 전략이 필요하다는 지적이 이어지고 있다.

기본적으로 판교신도시 오피스텔 투자는 당장의 높은 임대 수익을 기대하기보단, 장기적 관점에서 접근해야 한다는 게 부동산 업계의 중론이다.

각종 기업들의 테크노밸리 입주가 본격화하고 있고, 판교역을 중심으로 한 대규모 상권 개발도 예정돼 있는 등 개발호재가 줄을 잇고 있어 배후 수요는 풍부할 것이란 전망이 가능하기 때문이다.

판교신도시 자체가 경부고속도로를 끼고 서울까지 이어지는 교통망이 양호하고, 지난해 말 신분당선까지 개통되면서 강남권으로의 접근성이 과거에 비해 월등히 개선돼 강남권 오피스텔 수요자층도 일부 흡수할 수 있을 것으로 기대되는 상황이다.

하지만 입주 초기 단기적 수익률은 적잖은 고전을 감수해야 할 것으로 보인다. 기존에 동판교 지역을 중심으로 아파트가 대규모로 들어선 것과는 달리 아직 상권과 업무시설 기반은 그리 탄탄하지 못한 탓이다. 특히 인근 분당지역과 비교해서도 상대적으로 비싼 분양가는 공실 위험을 높이는 가장 큰 요인으로 지적된다.

부동산114에 따르면 지난해 분양한 성남시 삼평동의 오피스텔 3.3㎡당 분양가는 평균 1409만원 선으로 파악됐다. 분당지역의 오피스텔 매매가가 현재 계약면적 기준 3.3㎡당 정자동이 1264만원, 수내동 910만원, 야탑동 754만원, 서현동 719만원 선인데 이를 웃돌 뿐 아니라 서울 강남권의 분양가도 앞지른 모습이다.

직접적인 경쟁 관계에 놓일 정자동의 평균 임대료 수준이 전용 33㎡ 기준 보증금 1000만원, 월세 64만~84만원 수준인 점을 감안하면 판교 삼평동의 월세 수준은 더 높게 책정될 가능성이 높다. 84만~106만원 정도는 받아야 연 4%대 수익률이 가능한 수치.

때문에 부동산 전문가들은 단기 투자 위험을 줄이기 위한 차별화된 임대전략을 조언한다. 조성근 부동산114 연구원은 “분양을 받은 투자자들은 높은 분양가를 상쇄하기 위해 높은 임대료를 책정해야 하는 부담이 클 것”이라며 “그러나 월세 부담이 크면 임차인 확보에 불리해지기 때문에 반전세를 적용하는 등 보증금 비율을 조정해 먼저 임차인을 모으는 게 좋다”고 말했다. 입주 초기 공실을 줄이는 대신 임대료를 활용해 투자 다각화로 초기 자금 회수 압박도 피할 수 있다는 것이다.

조 연구원은 또 “예비 투자자는 주거 인프라와 배후 수요시장이 안정되는 적절한 시점에 맞춰 투자 계획을 세우는 것이 바람직하다”며 “다만 공실 위험이 줄어들면 매매가격도 높아질 수 있기 때문에 경매나 저가 급매물을 찾아 초기 투자비용을 낮추는 방법도 생각해볼 수 있다”고 조언했다.

<백웅기 기자 @jpack61> 
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