강남권에서 빌딩 매입을 위해 받는 담보대출액 비율은 평균 매입가의 34% 수준인 것으로 조사됐다. 이번 조사는 상가 전문 컨설팅 업체 상가투자컨설팅(www.sanggatuja.com)이 최근 2개년간 강남3구내에서 거래된 빌딩 144동을 대상으로 한 것이다.

통상 대출금의 120%까지 채권최고액을 설정하는 금융권의 관행을 고려해 추계한 것으로, 등기부상에 기재된 채권최고액이 빌딩 매입에 따른 담보대출액의 120% 수준임을 감안해 조사한 결과 이같이 나타났다.

빌딩 매입에 따른 담보대출 비율을 빌딩 규모별로 살펴보면 5층 이하의 소형빌딩은 평균 35%, 6~10층 규모의 중형빌딩은 평균 36%, 11층 이상의 대형빌딩은 평균 26% 수준으로 각각 나타났다. 중소형 빌딩은 담보대출액 비율이 큰 차이가 없으나 오히려 거래금액이 큰 대형빌딩일수록 담보대출액 비율이 감소하고 있는 것이다.

이에 대해 상가투자컨설팅 조성남 연구원은 “대형빌딩의 경우 단기간의 시세차익을 노린 투자보다는 장기간 보유를 전제하거나 사옥용 등의 실수요 매입이 많다”며 “거래금액이 워낙 커 이자비용 부담을 최대한 절감하려는 노력이 담보대출비율에 일부 반영된 것 같다”고 전했다.

반면 담보대출을 전혀 활용하지 않고 매입한 무저당 빌딩도 38동에 달해 총 거래건수의 29%를 차지하는 것으로 나타났다. 또한 이 중 80%에 가까운 30동이 개인이 매입한 5층 이하의 빌딩이었다.

5층 이하 소형빌딩의 평균 담보대출 비율이 35% 수준임에 반해 담보대출 없이 매입한 소형빌딩 역시 30동이나 된다는 것은 개인에 따라 투자성향에 큰 차이가 있음을 의미한다. 즉 레버리지 효과를 극대화하고자 한도액 수준까지 대출비율을 늘이는 투자자와 금융비용 절감을 통한 자기자본 수익의 증대를 원하는 투자자가 극명하게 나뉜다는 것이다.

강남권에서 나타난 최근의 빌딩 매입시 담보대출 비중은 타지역에 비해 비교적 낮은 수준이지만 이러한 비중은 향후 더욱 낮아질 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다.

경국현 상가투자컨설팅 대표는 “최근 강남에서는 소형빌딩을 중심으로 개인투자자들이 몰리고 있으며 이러한 투자자 중에는 장기적으로 안정적인 임대수익을 노리는 투자자가 많다”며 “이들 중 다수는 레버리지 효과를 기대하기 보다는 이자비용을 절감하려는 욕구가 강해 가능한 한 자기자본을 활용하려는 추세가 이어질 것”으로 전망했다.

강주남 기자 @nk3507> namkang@heraldcorp.com