장래 집값 상승을 기대하고 전세자금과 대출을 통해 주택을 구입하는 등, 재산증식 수단으로 주택을 보유하는 사례를 방지코자 했던, 정부의 정책방향이 1주택 실수요자의 투자(시세차익)를 용인하는 구조로 선회된 셈이고, 관련법인 소득세법시행령 제 154조 제1항이 개정됐던 2004년 1월 1일 이후 약 7년 만에 양도소득세의 근간이 바뀌는 것이다.
이에 부동산정보업체 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)는 서울과 과천, 5대 신도시의 9억원이하 가구수 현황을 통해, 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택의 수혜범주를 계산하고, 소득세법시행령 개정으로 유발될 수도권 비과세 세제혜택(가구수 증감)을 지역별로 추정했다.
2011년 5월 1일 현재, 서울·과천·5대 신도시지역의 9억원 이하 아파트 총 가구규모는 5,127,824가구다. 이중 9억원 이하 아파트 가구수가 가장 많이 밀집돼, 1세대 1주택 비과세 혜택이 기대되는 곳은 서울시 노원구(496,777가구)다. 이는 서울·과천 및 5대 신도시 전체 9억원이하 가구수(5,127,824가구)의 9.7% 수준으로, 서울 내에서는 송파구(304,414가구)와 성북구(285,685가구), 도봉구(264,178가구), 강북구(105,776가구) 가 그 뒤를 잇고 있다. 주로, 중소형주택이 비중이 큰 서울 강북권에 양도세 비과세 세제혜택이 집중될 것으로 보인다.
경기권인 5대 신도시와 과천은 분당신도시에 양도세 비과세 혜택이 집중됐다. 9억원이하 아파트가 총 377,809가구로 과천시 35,162가구에 비해 무려 10배나 많은 수치다.
일단 거주 요건이 폐지되면 거래는 장기적으로 늘어날 것으로 예상된다. 부동산 정책 중 심리적으로 수요자들에게 가장 큰 영향을 미치는 것이 세금과 대출규제이기 때문에 세금 완화 정책은 중·장기적으로 주택거래를 활성화 시킬 수 있는 요인이다.
특히 1주택자는 실질적으로도 9억 원 이하 주택은 3년 보유만으로 양도소득을 한 푼도 납부하지 않을 수 있고, 9억 원 초과 주택도 전체 양도차익이 아닌, 9억 원 초과분에 대해서만 납부하면 되기 때문에 금전적 이익이 상당하다. 다만 절세 수혜는 상기와 같이 지역별로 큰 차이를 보일 것으로 판단된다.
매도자는 주의할 점도 있다. 1세대 1주택 양도세 비과세요건 완화와 관련된 소득세법시행령 개정이 6월 실시될 예정인데, 거주요건 폐지가 시행령 개정일 이후 잔금을 청산하는 주택부터 적용되기 때문에, 매도자의 경우는 잔금납부시기를 시행일 이후로 조정하는 것이 절세할 수 있는 방법이다. 양도세는 취득세처럼 5.1일 대책발표일 이후로 세제혜택이 소급적용되지 않는 다는 점을 반드시 주의할 필요가 있다.
[도움말= 함영진 부동산써브 연구실장]
<정태일 기자@ndisbegin>
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