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다주택자에게 50% 또는 60% 세율로 과중한 세금을 매기면 세금 때문에 주택 매매가 이뤄지지 않는 ‘동결효과(Lock in effect)’가 발생한다. 한편 양도세 중과세의 부활을 예상하는 부자들이 집을 사지 않음에 따라 주택 매매시장이 침체되고 주택공급이 줄어든다. 이렇게 되면 매매수요의 전월세수요로의 전환과 주택공급 부족 현상이 겹쳐 전월셋값이 오르게 된다. 결국 집 없는 서민이 피해를 본다.
양도세 중과세의 폐해는 현 주택시장에 그대로 나타나고 있다. 올해 1~3월 서울 아파트 거래건수는 1분기 기준으로 2006년 이후 가장 적은 8839건에 그쳤다. 6년 만에 가장 적은 거래 건수를 기록할 정도로 주택매매시장이 침체돼 있는 것이다. 하지만 전월세시장은 주택공급 부족과 전월세 수요 증가로 가격상승요인이 상존하는 불안한 상태에 있다.
또한 세계 각국이 기업의 경쟁력을 높이기 위해 세금 낮추기에 나서고 있는데 우리만 세계적으로 유례가 없는 50% 또는 60%의 징벌적 세율로 부동산시장을 규제하면 어떻게 되겠는가. 국내자본이 빠져나가고 외국자본이 들어오지 않는다. 외국인의 국내직접투자(FDI)가 갈수록 줄어들고 있는 이유도 높은 세율ㆍ과잉규제와 무관치 않을 것이다.
양도세 중과세 폐지 반대론자들은 부동산투기 재발을 우려한다. 투기억제는 주택수급을 비롯한 주택정책과 총부채상환비율(DTI) 등 금융정책으로 풀어야 할 문제다. 굳이 세제 동원이 필요하다면 투기가 성행하는 지역에 한해 투기지역으로 지정, 현행 소득세법상 ‘탄력 최고세율 48%(소득세 최고세율 38%+탄력가산세율 10%)‘를 적용하는 방법이 마련돼 있다.
이렇게 하면 전국적인 양도세중과 세율 적용으로 주택 공급과 거래가 위축되는 양도세 중과세의 부작용을 해소하면서 투기를 억제하는 효과를 동시에 거둘 수 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과세로 인한 주택 거래 및 공급 위축과 이에 따른 전월셋값 상승은 경제적 약자인 집 없는 중산서민층의 주거안정과 직결된 민생 현안이다. 정부와 국회는 집 없는 중산서민층의 민생 현안 해결 차원에서 다주택자 양도세 중과세 폐지에 적극 나서야 한다.
박상근(세영세무법인 고문ㆍ경영학박사)