도심 페럼타워 3.3㎡당 2493만원
2014년 최고가 스테이트남산 제쳐
올 낮은금리 유지시 투자전망 ‘맑음’
올해 프라임급 오피스빌딩 매매시장은 우량 물건을 손에 쥐기 위한 투자자들의 경합이 치열할 것으로 보인다. 반면 새로 공급되는 빌딩이 늘어나며 임대시장에선 ‘임차인 확보’로 골머리를 앓을 가능성이 크다.
21일 한국감정원이 펴낸 ‘KAB Office Report’ 창간호에 따르면 지난해 오피스 시장은 중ㆍ소형 빌딩 위주로 거래가 이뤄진 가운데 프라임급 오피스(연면적 3만3000㎡ 또는 지상 21층 이상 규모)는 거래가 제한적으로 이뤄졌다. 도심권역(종로ㆍ중구), 강남권역(강남ㆍ서초구), 여의도권역(여의도 일대)과 기타권역의 프라임 오피스빌딩 55개 동을 조사한 결과다.
지난해 4분기 서울 안에 있는 프라임급 오피스빌딩 거래는 총 3건 진행됐다. 종로구에 있는 ‘수송빌딩’과 ‘종로 플레이스’, 여의도 ‘하나금융 투자센터’로 거래금액은 8867억원 규모다.
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| 2016 프라임급 오피스빌딩 매매시장은 우량 물건을 손에 쥐기 위한 치열한 경쟁이 예고된다는 분석이 나왔다. 사진은 서울 도심권(CBD) 빌딩 전경. [헤럴드경제DB |
4분기 프라임 오피스의 평균 임대료는 1㎡당 2만6400원, 공실률은 12.2%, 투자수익률은 1.19%로 조사됐다. 임대료는 전분기 수준을 유지했고, 공실률은 소폭(0.2%포인트) 상승했다.
매매시장에서는 매수경쟁이 치열했다. 기관투자자들이 군침을 흘릴만한 우량 매물이 부족해서다. 그러면서 단위면적당 거래가격이 뚜렷하게 올랐다.
도심권역에 있는 페럼타워는 3.3㎡당 2493만원에 팔리며 2014년 최고가였던 ‘스테이트남산’(3.3㎡당 2487만원)을 제쳤다. 여의도권역에선 ‘하나대투증권빌딩’의 3.3㎡당 거래가(1897만원)가 전년도 ‘대신증권 사옥’이 쓴 최고가 기록(1667만원)을 앞질렀다.
올해 프라임 오피스 매매시장은 미국발(發) 금리인상에도 불구하고 국내 금리만 낮게 유지된다면 투자는 위축되지 않을 것이라는 전망이 나온다. 오히려 지난해 거래가 잦았던 중소형 빌딩이 소위 ‘금리 리스크’에 더 민감하게 반응할 것으로 예상된다. 저금리에 따라 대규모 대출을 일으킨 투자자들이 상환 압박을 느낄 수 있기 때문이다.
새 오피스빌딩 공급이 이어지면서 공실률 상승기조는 이어질 것으로 보인다. 강남구에선 삼성동에 ‘파르나스타워’(연면적 21만9105㎡), 송파구선 잠실 ‘제2롯데월드타워’(80만7507㎡) 등 대형 빌딩의 공급이 예정된터라 강남권역은 공실률 상승이 불가피할 전망이다.
감정원 관계자는 “도심권역과 강남권역에서 임차인 유치 경쟁이 심화되면서 실질임대료는 떨어질 가능성이 크다”고 말했다.
임대시장 부진, 거래가격 상승으로 오피스 투자의 매력이 떨어진다는 판단에 따라 일부 기관투자자들이 포트폴리오를 오피스 외에도 물류센터, 임대주택 등으로 확대하는 추세는 가속화할 전망된다. 실제 오피스에 투자한 리츠와 펀드의 비중은 2014년 44%에서 지난해 26%로 감소했다.
박영지 컬리어스인터내셔널코리아 박사는 “올해 거래가 예정된 매물은 모두 32개 동으로 지난해보다 다소 늘어나겠지만 투자자들이 군침을 흘리는 우량 빌딩은 8개 동에 그쳐 투자가 편중되는 현상이 심화될 것”이라고 내다봤다.
박준규 기자/whywhy@heraldcorp.com
