광주 중앙공원 1지구 민간공원특례사업 투시도[광주시 제공]

[헤럴드경제(광주)=서인주 기자] “광주 중앙공원 1지구 청약을 오랜기간 기다리고 있었어요. 분양가가 과연 얼마가 될지 궁금해요?”

사업시행사가 제시한 선분양시 3.3㎡당 2545만원·후분양시 3800만원을 고려하면 34평 아파트가 8억6000만원~13억원대로 추산된다. 입지, 학군, 교통, 공원, 상권 등 최상의 주거요건을 갖춘 광주 노른자 땅이지만 억소리 나는 분양가는 결국 큰 부담이다.

공공성을 생각하는 광주시와 수익성을 따지는 민간사업자 사이의 미묘한 신경전이 펼쳐지는 이유다.

내집마련을 꿈꾸는 상당수 광주시민들이 주목하는 광주 중앙공원 1지구 아파트단지의 분양가와 분양방식이 뜨거운 감자가 되고 있다.

선분양, 후분양 또다시 선분양 전환이 추진되는 지난한 과정이 되풀이 되면서 분양가는 갈수록 높아가고 있어 결국 시민부담으로 돌아올 예정이다. 공공사업에 대한 신뢰도 떨어진다는 지적도 제기된다.

3일 광주시에 따르면 시는 지난 달 중앙공원 1지구 시행사인 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발로부터 사업계획 변경안을 제출받고 타당성 검증을 진행 중이다.

빛고을 SPC는 2027년 말까지 공원과 비공원시설을 준공할 계획이며 분양가는 선분양 시 3.3㎡(1평)당 2545만원, 후분양 시 3800만원대로 책정해야 한다고 광주시에 제시했다.

3년 전 협약 당시 2024년 6월 완공에 3.3㎡당 1870만원에 후분양하기로 한 것과 비교하면 2배 가량 상승을 요구했다.

중앙공원 1지구 조감도

분양 방식도 오리무중이다.

선분양은 착공과 동시에 분양할 수 있어 사업자의 금융비용 부담을 줄인다는 장점이 있지만 건축비·인건비 변동분이나 시장가격 상승분을 반영하기 어렵다.

후분양은 공정률이 60∼80% 진행된 상태에서 분양하게 돼 상승분 반영과 부실시공 예방, 실수요자 중심 주택 시장 형성 등 장점이 있지만 건설사 자금 조달 부담이 커진다.

중앙공원 1지구의 경우 우선협상대상자 선정 당시에는 선분양과 2370세대 조성이 결정됐다.

하지만 중앙공원 1지구 사업지인 광주 서구가 고분양가 관리지역으로 지정되면서 분양가를 3.3㎡당 1500만원대로 낮춰야 하는 변수가 발생하면서 꼬이기 시작했다.

2021년 사업조정협의회에서 후분양으로 전환하고 분양가를 3.3㎡당 1870만원으로 책정했다.

용적률과 비공원시설 면적까지 늘려주면서 특혜 전환이라는 비난을 받기도 했다.

다만 조정 대상 구역에서 해제되면 선분양으로 전환하고 추가 분양가 인하 등을 검토할 수 있다는 조항을 반영했다.

사업자는 이후 금리 인상과 건설비용 증가 등을 이유로 이 조항에 근거해 다시 선분양 전환을 요구했고, 지역 시민단체들은 업자의 부담을 시민에 전가하는 꼼수라며 반발했다.

광주경제정의실천시민연합은 최근 성명에서 "용적률 감소, 분양가 인하, 과거 감면한 공공기여금 250억원 이상 기여 등이 선행되지 않는 한 선분양 전환은 절대 안 된다"고 주장했다.

광주중앙공원 제1지구

광주시는 빛고을 SPC의 변경안에 대해 "일방적 수치로 선분양·후분양 조건 타당성을 모두 검증한 후 다시 판단하겠다"는 입장이다.

변경안을 일부 수긍하는 면도 있지만 분양가 상승과 잦은 분양방식 변경이 시민 부담으로 받아들여질까 난감해하는 모습도 보인다.

강기정 시장도 최근 "선분양으로 해서는 (분양이) 과연 될까 싶다"며 후분양 기조를 유지하는 듯했지만, 또 다른 광주시 관계자는 "후분양 유지 시 자금 조달 규모가 지금의 1조원대에서 2조원대로 늘어나게 돼 공원 개발 사업의 존립 자체가 흔들릴 수 있다"고 밝혔다.