서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

[헤럴드경제=김민지 기자] NH투자증권(대표이사 윤병운)은 ‘잠실 아파트 심층분석: 잠실권역 단지별 현황 및 전망’ 보고서를 출간했다고 20일 밝혔다. 해당 보고서에는 잠실동, 신천동의 아파트 단지 현황과 가격, 거래량을 점검하고 공급과 지역 이슈 분석을 통한 전망이 담겨있다.

잠실 권역은 법정동 잠실동, 신천동을 이르며, 강남구 삼성동·대치동과 접해 있고 학군, 교통, 인프라가 좋기로 유명하다. 전체 약 3만8000세대의 아파트가 밀집해 있어 대표적으로 주거 선호지역으로 꼽히는 곳이다.

무엇보다 잠실 권역은 강남·서초와 마포·용산·성동 사이 서울 시장의 허리 역할을 하며, 잠실 권역의 가격과 거래량이 ‘부동산 시장 향방의 바로미터’로 작용하고 있다.

또한 잠실은 2000년대 후반 잠실주공1~4단지, 시영 아파트가 재건축되며 일명 ‘엘·리·트·레·파’ (잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오)의 대단지 밀집 지역이 되어 ‘국민평형’이라 불리는 84㎡만 약 1만 3000세대에 육박하는 곳으로, 서울 아파트 시장의 시작점이라는 것이 특징이다.

잠실 권역 아파트 매매가는 2024년 들어 꾸준히 상승하는 모습을 보였는데, 보고서에 따르면 잠실동은 고점 대비 96%, 신천동은 94% 수준으로 회복한 것으로 분석된다.

이중 주요 아파트인 잠실엘스, 리센츠, 트리지움 국민평형(전용 84㎡)의 경우 2024년 7월 실거래가가 전고점을 돌파했고, 자거래량 증가세도 계속돼 지난 6월 기준 잠실동, 신천동은 149건 거래되며 토지거래허가구역 최초 지정 이후 4년 만에 최다 거래량을 달성한 것으로 조사됐다.

주요 재건축 단지로는 잠실주공5단지, 아시아선수촌, 장미 아파트, 우성 아파트가 있으며, 아시아선수촌을 제외하고 모두 사업 중기인 조합설립 인가 이후 단계로 접어든 것으로 조사됐다. 특히 한강변에 위치한 잠실주공5단지의 경우 최고 70층으로 계획되어 서울에서 가장 유망한 재건축 단지 중 하나로 꼽히고 있다. 마찬가지로 한강변에 위치한 장미아파트 1·2·3차 또한 신속 통합기획으로 최고 49층 높이로 지어질 예정으로 잠실 권역 재건축 시장 분위기를 끌어올리고 있다고 봤다.

올해 하반기 일반분양 예정인 잠실 래미안아이파크(진주아파트 재건축), 잠실 르엘(미성·크로바아파트 재건축)은 잠실 권역에 18년 만에 공급되는 ‘신축 대단지’로 기대감이 모이고 있다.

이들은 분양가상한제를 적용받아 일반분양가로 봤을 때 잠실 래미안아이파크가 평당 5409만원, 잠실 르엘이 평당 5103만원으로 예정되어 있으며, 인근 파크리오와 송파구 내 신축 헬리오시티 시세를 감안할 때 전용 84㎡ 기준 5억원 이상의 시세차익을 기대할 수 있다고 전망했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “잠실 권역 집값은 신축의 부재와 토지거래허가구역 연장이 시세 형성에 큰 영향을 미치는 요인”이라며 “향후 재건축을 마친 신축 아파트 입주와 토지거래허가구역이 해제되는 시점은 가격 상승에 긍정적일 전망”이라고 말했다. 그러면서도 “전고점을 이미 넘어선 가격선과 강남과 서초 일부 지역보다 높은 시세 형성에 신중이 요구된다”고 덧붙였다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “국제교류복합지구 개발이 가시화되면서 대형 집객시설과 유동인구의 증가가 기대되는 수혜지라는 지역 호재가 잠실 일대 아파트 가격에 장기간 화두로 작용할 것”이라며 “최근 주택시장을 선도하고 있는 얼죽신(얼어죽어도 신축)처럼 신축 중심의 흐름을 감안할 때 입지가 양호한 다른 지역의 신축으로 수요가 분산될 가능성 또한 상존한다”고 밝혔다.