서울 한강변의 한 정비사업지 모습

서울시가 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 위해 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’에 사업성 보정계수 도입과 현황용적률 인정을 담는다. 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하는 내용도 포함됐다.

‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’은 ‘2025 기본계획’ 수립 후 10여년 만에 향후 5년간 정비사업의 방향성을 제시하는 기본계획이다. 일종의 정비사업의 최상위 가이드라인으로, 이번 계획은 보존 중심에서 정비사업 활성화로 방향을 바꿨고, 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조도 진행키로 했다.

서울시는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 재정비한다고 30일 밝혔다. 이날부터 주민공람이 시작되며 9월 최종 고시될 예정이다.

이번 기본계획에서는 우선 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수를 도입하고, 현황용적률 인정, 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화, 공공기여율 등이 합리적으로 개편됐다.

‘사업성 보정계수’는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.

이어 현행 조례나 허용용적률을 초과한 채 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다. 이에 따라 기존에 허용용적률 이상은 ‘기부채납’을 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 기부채납 없이 온전히 확보 가능해진다.

다만 시는 ‘사업성 보정계수’와 ‘현황용적률 인정’ 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.

또 열악한 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화한다. ‘1종일반주거지역’은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대해 준다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 ‘10%’로 동일하게 적용토록 조정, 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게끔 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.

각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진할 계획이다.

시는 정비 과정에서 공공성을 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 허용용적률 ‘인센티브 항목’을 12가지로 확대하고, 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했다. 여기에 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

박자연 기자