경기도 한 물류센터. 기사내용과 상관없음 [헤럴드DB]

코로나19 팬데믹 시기 고공행진하던 물류센터가 급격히 오른 금융비용에 고전하고 있다. 자금압박을 견디지 못한 매물이 나오고 있으며, 공급량 증가로 임차인마저 구하기 어려운 상황이다. 임차인·매수인 우위 시장이 된 것이다. 설상가상으로 올해에만 물류센터가 기존 대비 두배 수준으로 공급될 것으로 예상돼 당분간 물류센터 투자 시장이 최악의 국면을 지날 것이라는 전망이 나온다.

10일 밸류맵이 국토부 실거래가 공개시스템을 분석한 데 따르면 지난달 경기도 공장·창고 거래건수는 243건으로 집계됐다. 지난해 같은달 664건의 반토막에도 미치지 못한다. 공장·창고 거래건수는 지난해 6월까지만 해도 500건대를 넘게 유지하던 것이 금리가 가파르게 오른 지난해 중순부터 300건대로 떨어지더니 11월부터는 200건대 수준에 머무르고 있다. 국토교통부에서 물류센터 거래량은 따로 집계하지 않지만 경기도 창고의 많은 부분이 물류센터에 해당한다는 게 전문가들의 설명이다.

물류센터에 대한 투자 수요가 줄다 보니 매물의 가격도 떨어지고 있다. 최근 한 신탁회사가 물류센터 매입을 위해 매물을 둘러보고 있는데, 고금리 속 자금압박을 견디지 못해 가격이 떨어져 나온 매물들이 속출하고 있다. 예를 들어 인천광역시 남청라에 있는 한 물류센터의 매도 가격은 호가가 1150억원이다. 이는 2년전의 매도 호가 1450억원에 비해 300억원이 떨어진 가격이다. 심지어 2년 전에는 임차인도 확정되지 않은 공실상태였다. 현재는 임차인까지 정해져 있음에도 가격이 크게 떨어진 것이다.

해당 신탁회사 관계자는 “과거에는 차주가 없어도 브릿지 대출이 나오던 것이 최근들어 확정된 차주가 있어도 브릿지 대출이 안되는 경우가 많다. 또 선순위 대출은 10% 초반, 후순위는 20%까지 금리가 올랐다”며 “조만간 NPL(부실채권) 매물이 대거 쏟아질 수 있어 예의주시하고 있다”고 했다.

이런 흐름은 물류센터 공급의 증가로 당분간 이어질 가능성이 크다는 분석이다. 이커머스 시장의 급격한 성장과 코로나 팬데믹까지 더해져 국내 물류센터의 공급은 크게 증가한 바 있다. 쿠시먼 앤 웨이크필드에 따르면 지난해 12월 기준 394만 스퀘어미터에 달하던 물류센터 공급량은 올해 연말이면 790만㎡ 두배 수준으로 불어난다. 특히 올해는 기존 공급 예정 물건과 더불어 2022년 준공 지연된 물건이 더해지며 신규 공급 강세가 계속해 이어질 전망이다.

쿠시먼 앤 웨이크필드 관계자는 “급격한 금리 인상으로 인해 상업용 부동산 시장이 전반적으로 위축된 가운데, (물류센터) 매입·매각 계약이 무산된 사례가 발생하고 있다”면서 “대표적으로 한 대형 자산운용사가 인천 서구의 대형 복합 물류센터 매각 계획을 철회했으며, 쿠팡이 상온동을 임차하고 있는 여주의 물류센터 또한 저온동 준공 조건부 매입 계약이 체결되었으나 매수자가 계약을 해제했다”고 전했다. 서영상 기자