급전세, 급매매를 홍보 중인 서울의 한 부동산중개업소 앞. [연합]

부동산 시장 침체로 전셋값이 가파르게 하락하면서 전세 갱신 시 집주인이 돈을 돌려주는, 즉 기존 보증금보다 전셋값을 내려 계약하는 사례가 눈에 띄게 늘고 있다. 이 과정에서 임차인이 계약갱신청구권 사용을 요구하는 경우도 다수 목격된다. 통상 계약갱신청구권은 전세금의 급등을 피해 5% 이내의 인상을 목적으로 하는 경우가 많은데, 감액 계약에서도 사용되는 것은 이례적이다. 이는 계약갱신청구권을 사용하면 세입자가 언제든 중도퇴거가 가능하다는 법 규정을 이용하기 위한 행동으로 해석된다.

6일 서울 부동산정보광장에 따르면 지난달 26일부터 이달 1일까지 일주일 동안 강남 3구에서 체결된 전세 갱신 계약을 살펴보면, 총 145건 중 22건이 전세보증금을 기존보다 낮춰 계약을 했다. 강남구의 경우 42건 중 6건, 송파구는 62건 중 9건, 서초구는 37건 중 4건이었다.

눈여겨 볼 부분은 전세 보증금을 낮춘 22건의 거래 가운데 16건이 계약갱신청구권을 사용했다는 점이다.

계약갱신청구권은 계약기간을 최대 4년까지 늘리고 이 과정에서 보증금을 일정 비율 이상 올리는 것을 막기 위해 임차인이 행사하는 권리다. 즉, 전셋값이 떨어지는 상황에서는 갱신권을 쓸 일이 줄어드는 게 일반적이다. 지난해 11월 서울 주택 전월세 신고건수(4만5079건) 가운데 기존 계약 갱신은 27.7%에 불과했으며 이중 갱신권을 활용한 임차인은 41.4%로 절반에도 미치지 못한 것으로 나타나기도 했다.

전셋값 하락으로 임대차 시장에서 갱신권 사용이 급격하게 줄고 있지만, 한쪽에서는 갱신권을 사용하는 동시에 감액된 보증금으로 연장 계약을 하는 상황이 등장하고 있는 것이다. 임대인과 임차인의 협의가 있다면 보증금을 감액하는 경우에도 갱신권을 사용한 것으로 연장 계약서를 쓸 수 있다.

‘감액 갱신계약’ 현상이 벌어지는 건 무엇보다 전세 시장의 약세로 새로운 세입자를 구하기가 여의치 않기 때문이다. 특히 강남권의 경우 올 초부터 향후 1~2년간 대단지 아파트 입주가 대거 예고된 상황이어서 이런 흐름이 더욱 두드러진다. 이에 강남 집주인들은 낮아지는 전셋값을 반영하고 싶지만, 이사 의지는 높지 않은 세입자들을 상대로 전셋값 감액과 갱신권 행사 요구를 받아들이고 있다.

한 임대인은 “세입자가 보증금을 낮추고 갱신청구권을 사용하는 계약을 해주지 않으면 집을 옮긴다고 해 갱신권을 쓴 계약을 했다”면서 “실거주로 들어갈 여건이 안되는 상황인데 새로 세입자를 구하기도 쉽지 않아 7000만원을 낮춰 해당 계약을 진행했다”고 말했다.

이 과정에서 감액 계약을 하면서 갱신권까지 행사하는 데는 세입자들이 언제든 계약의 중도해지를 일방적으로 통보할 수 있기 때문으로 해석된다. 2020년 개정된 임대차 보호법에 따르면 갱신권을 사용할 경우, 세입자는 계약기간이 남아 있어도 이사 등의 이유로 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 감액에 갱신권 행사까지 수용하는 집주인들은 언제 세입자가 나갈지 모른다는 불확실성을 감내하면서 연장 계약을 하고 있는 셈이다.

한 분양업계 관계자는 “강남권 위주로 전세 물량이 급격히 늘어나 당장의 세입자가 소중한 상황”이라며 “최대한 세입자의 요구를 맞춰줄 수밖에 없을 것”이라고 설명했다. 박자연 기자