올림픽파크 포레온(둔촌주공) 재건축 현장/ 박자연 기자

[헤럴드경제=박자연 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업장으로 알려진 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공)’ 청약 신청이 이달 5일부터 시작된다. 부동산 시장 침체로 전국 각지에 미분양 물량이 늘어나면서 이 단지에 대한 우려도 덩달아 제기되는 상황이다. 원자재 가격 인상으로 늘어난 공사비에 상대적으로 고분양가가 책정된 만큼, 청약 당첨시 분양가와 함께 요구되는 부대 비용들 또한 만만치 않다.

둔촌주공은 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 공동주택 총 1만 2032가구 규모로 구성됐다. 이 중 4786가구가 일반분양으로 공급된다. 평형 분양가는 최고 가격 기준으로 29㎡ 5억2340만원, 39㎡ 7억1520만원, 49㎡ 8억8100만원, 59㎡ 10억6250만원, 84㎡ 13억2040만원이다.

중도금 대출이 가능한 평형은 분양가가 9억원 아래인 59㎡형 이하다. 견본주택에 유닛이 마련된 49㎡형부터 숨은 비용들을 살펴보면, 최고 분양가인 8억8100만원 기준으로 중도금 대출 이자(연 6% 기준)가 만기까지 총 2695만1359원이 들어간다. 여기에 ‘필수’ 옵션에 가까운 발코니 확장, 시스템에어컨 설치까지 완료하면 965만원의 비용이 추가로 필요하다. 이 주택을 취득할 경우 취득세는 2781만3170원이다. 즉 청약에 당첨되더라도 분양가 외에 6441만4529원이 더 드는 셈이다. 만약 잔금 납부 시 주택담보대출(연 7%, 30년 만기, 원리금균등)을 이용한다면, 계약금과 중도금대출 자납(직접 현금 납부)분을 빼고 LTV(담보인정비율) 50%를 적용할 경우 이 기간 동안 이자는 6억1453만6597원으로 추정된다. 최대 대출 금액은 DSR(원리금총상환비율) 규제로 연 소득과 보유주택에 따라 달라질 수 있다.

59㎡형은 숨은 비용이 8000만원을 넘긴다. 최고 분양가인 10억6250만원 기준으로 중도금 대출 이자(연 6% 기준)가 만기까지 총 3250만3767원 들어간다. 발코니 확장, 시스템에어컨 설치에는 1631만원이, 취득세는 3506만2500원이 든다. 즉 59㎡형은 총 8387만6267원이 추가로 필요한 것이다. 이 주택도 잔금 납부시 30년 만기 주담대(연 7%, 원리금균등)를 받는다면 해당 기간 이자는 최대 대출금 기준으로 7억4114만1022원이 예상된다.

올림픽파크 포레온(둔촌주공) 견본주택 현장에 방문객들이 줄을 서 입장을 대기하고 있다/ 박자연 기자

84㎡형은 중도금 대출이 안돼 중도금을 현금으로 자납해야 한다. 이 평형의 최고 분양가(13억2040만원)에 적용되는 취득세는 4357만3200원, 에어컨과 발코니 확장비는 2000만6000원이다. 이 주택도 LTV 50%을 적용해 연 7%의 주담대를 30년 만기로 받는다면 최대 대출금에 대한 이자는 총 9억2103만7746원이 산출된다.

위에 추정된 금액보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 시공사를 통해 가구, 가전 등을 추가하거나 바닥재, 욕실, 주방, 현관 고급화 옵션을 선택할 경우 입주에 필요한 비용이 크게 불어나기 때문이다. 반대로 마이너스 옵션도 가능하다. 이는 기본 마감재 수준에서 입주자가 직접 선택 시공할 품목의 가격을 제외한 금액으로 공급받을 수 있는 조치다. 마이너스 옵션 품목은 입주자모집 공고 시 제시된 마감재 품목과 금액 범위 내에서 사업주체가 정한 기준에 따라 계약 체결이 가능하다.

둔촌주공 청약은 이달 5일 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당 지역, 7일 1순위 기타지역(서울 2년 미만 거주자·수도권 거주자), 8일 2순위 순으로 접수한다. 당첨자 발표일은 같은달 15일이며 계약은 내년 1월 3일부터 17일까지 15일간 진행된다.