지난해 우리나라 인구는 5173만8000명으로 전년대비 9만1000명 감소했지만 가구수는 2202만3000가구로 53만8000가구 증가했다. 1~2인가구 등으로 가구가 분화됐기 때문이다. 그런데 이 시기 우리나라 주택 수는 1881만2000채로 전년보다 28만6000채 증가하는 데 그쳤다. 주택 구매 단위가 되는 가구 수 증가 대비 주택 공급이 25만2000채 모자랐던 셈이다. 이는 지난해 전국 주택값 폭등의 유력한 원인으로 꼽힌다. 지난해 전국 주택값은 평균 14.97% 뛰어(KB국민은행 조사 기준) 2002년(16.43%) 이후 19년만에 가장 많이 올랐다.

통계청이 최근 발표한 ‘2021년 인구주택총조사’ 결과를 보면 시사점이 많다. 전국 기준은 물론 수도권 기준으로도 늘어나는 가구수 대비 주택 공급 규모가 많이 부족하다. 증가한 가구들은 새로 지어진 주택이 부족하기 때문에 기존 재고 주택 시장으로 몰릴 수밖에 없다. 이는 지난해 역대급 집값 상승세의 원인으로 작용한다. 또 오피스텔 등 기존 주택을 대체할 만한 주거시설로 수요가 이동하는 배경이 된다. ‘2021년 인구주택총조사’ 결과로 확인할 수 있는 달라진 주택시장 환경을 정리한다.

▶서울, 인구 감소에도 가구수는 5만가구 증가=먼저 우리나라에서 가장 많은 사람이 사는 지역은 경기도다. 1365만3000명이 살고 있어 유일하게 1000만명이 넘는다. 이는 전년(1351만2000명)보다 14만1000명 늘어난 것이다. 경기도에는 우리나라 전국 인구의 26.4%가 살고 있다. 경기도 거주 인원 비중은 전국에서 유일하게 전년(26.1%) 대비 높아졌다.

다음으로 많은 사람이 살고 있는 지역은 서울이다. 서울엔 947만2000명이 거주한다. 전년(958만6000명) 보다 11만4000명 줄었다. 전국 인구 중 18.3%를 차지한다. 집값 상승으로 경기도나 인천으로 인구가 빠져나간 게 원인으로 보인다. 이 두 지역을 제외하면 부산(332만4000명), 경남(330만6000명), 인천(295만7000명) 순으로 인구가 많다.

주택 구입의 단위가 되는 가구수 순위도 인구 순위와 같다. 경기가 549만3000가구로 전국 1위고, 그 뒤를 서울(419만1000가구), 부산(144만7000가구), 경남(140만6000가구), 인천(121만7000가구) 등이 따른다.

여기서 눈길을 끄는 건 서울이다. 인구수는 전년대비 1.2%(11만4000명) 줄었는데, 가구수는 1.8%(5만3000가구) 늘었다. 가구 수가 늘어나면 주택 수요는 증가할 수밖에 없다. 서울 집값이 인구 감소에도 지속적인 상승세를 지속하는 원인이다.

▶수급 불균형 뚜렷...이유있는 집값 상승=가구수 증가 대비 늘어난 주택수가 부족했던 건 수도권 전체로 확대해도 비슷하다.

지난해 수도권 거주 가구는 1090만1000가구로 전년 대비 2.5%(30만1000가구) 증가했다. 그런데 이 기간 주택 수는 873만채로 18만7000채 증가하는데 그쳤다. 새로 늘어난 가구 수 대비 11만4000여가구 모자랐다.

서울만 따지면 가구수는 419만1000가구로 전년대비 6만5000가구 늘었는데, 새 주택은 5만3000채에 증가하는 데 그쳤다. 늘어나는 가구수 대비 신규 주택수가 부족하면 기존 재고주택 가격은 오를 수밖에 없다. KB국민은행에 따르면 지난해 수도권 주택값은 평균 18.61% 올라 2006년(20.34%) 이래 상승폭이 가장 컸다.

오피스텔이나 생활형숙박시설 등 다른 주거 대체 시설의 가격이 뛰었던 건 이런 상황을 반영한다. 특히 오피스텔 거주 가구 증가 속도가 빠르다.

지난해 전국 오피스텔 거주 가구는 73만8706가구인 것으로 나타났다. 2020년(64만9150가구)과 비교해 13.7% 늘었다. 주택공급이 부족했던 최근 5년간 거의 매년 10% 전후 급증세를 유지하고 있다. 이로써 오피스텔에 거주하는 우리나라 국민은 110만2271명으로 처음으로 100만명을 돌파했다. 2020년 97만9768명에서 1년만에 12.5%(12만2503명) 늘었다.

▶1~2인가구도 아파트 거주 비중 가장 높아=가구수 분화에 따른 주택 수요 변화를 따질 때 가장 많이 논란이 되는 건 1~2인가구가 주로 어떤 주거 유형에 거주하는 지다. 문재인 정부는 1~2인가구가 주로 거주하는 주택은 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 주거시설로 보고, 이런 소형 주거시설 공급에 집중했다. 하지만 이번 조사를 보면 1~2인가구가 가장 많이 거주하는 주거유형은 중형 이상 아파트인 것으로 확인됐다.

가구원수 기준 2021년 가장 많은 비율을 차지하는 건 2인가구다. 전국 1881만1627가구 중 2인가구는 496만4769가구로 26.3%를 차지한다. 2인가구 중 아파트 거주 가구는 312만7648가구로 가장 많다. 2인가구 전체의 62%가 아파트에 산다는 이야기다. 단독주택(103만7418가구)이나 다세대주택(60만2516가구), 연립주택(14만5406가구) 거주 비율보다 압도적으로 많다.

1인가구(414만9105가구) 중에서도 아파트 거주 가구가 239만5959가구로 가장 많다. 1인가구도 아파트 거주 비율이 57.7%나 된다.

거주 면적 기준으로 1~2인 가구도 예상보다 더 넓은 주택에서 살고 있다. 2인가구가 가장 많이 거주하는 주택 크기는 흔히 국민주택 규모라고 하는 전용면적 60~85㎡다. 189만5804가구가 이 크기에서 살고 있다. 85㎡ 이상에 거주하는 가구도 96만2134가구나 된다. 전용면적 60㎡이상 거주가구가 2인가구 전체의 57.6%나 된다는 의미다. 1인가구도 전용면적 60㎡이상 거주가구가 147만8328가구나 된다. 1인가구 전체의 35.6% 비중이다.

종합하면 1인가구와 2인가구를 합해 전용 60㎡ 이상에 살고 있는 가구가 전체의 절반 수준인 433만6266가구 규모다. 도시형생활주택 같은 소형 중심의 주택공급으로는 1~2인가구 주택수요 를 맞출 수 없다는 의미다.

▶빈집 139만5000채 우려할 필요 없는 이유=이번 발표 중에는 우리나라 ‘빈집’ 통계도 주목된다. 2021년 기준 우리나라의 빈집 수는 139만5000채로 전체 주택의 7.4%를 차지했다. 전년 대비 7.7%(11만6000채) 줄었다.

빈집이 7% 이상이라는 건 집값 하락론을 주장하는 사람들의 단골 재료다. 빈집 수가 이 만큼 많은 건 집값 하락의 뇌관으로 작용할 수 있다고 진단한다.

그런데 통계에 따르면 이는 대부분 진짜 빈집이 아니다. 현재 사람이 살지 않는 주택인 것은 맞지만, 신축주택 및 매매·임대·이사·미분양 등의 사유로 인한 일시적 빈집이 대부분이란 게 통계청 설명이다. 일본이나 해외 빈집 통계와는 집계 방식이 다르다. 새로 짓고, 이사하면서 생기는 자연 공실률 같은 것으로, 매년 7~8% 수준을 보이고 있다. 문재인 정부가 출범했던 2017년에도 빈집 비율은 7.4%였고 2019년엔 8.4%까지 뛰기도 했다. 박일한 기자