부동산개발및마케팅이라는 학부 수업을 시작할 때면 부동산개발로 대박을 쳤던 졸업생 이야기로 시작한다. 어느 수도권 지하상가를 개발하여 1조원대의 수익을 남겼다는 전설 같은 이야기를 하면 학생들의 눈빛이 반짝반짝해진다. 그런데 그 졸업생이 결국 이어지는 사업에서 실패해 가진 돈 다 날리고 감옥신세까지 졌다는 이야기를 하면 학생들 눈빛이 혼돈스러워진다. 부동산개발은 리스크가 큰 사업이다.

대장동 개발과 관련된 금전적 흐름이나 공공의 의사결정상 불법성에 대한 부분은 언젠가는 그 시비가 가려질 것이다. 다만 이 사태에 대한 비판적 국민정서를 정치적인 돌파구로 활용하고자 ‘개발이익환수 100%’라는 구호를 앞세우는 시도가 우려스럽다. 민간의 수익률을 6~10%로 한정하자는 법안이 발의된 상태이다. 이미 문재인 정부 들어 개발이익이나 개인의 투자수익을 지나친 잣대로 조정하고자 하는 시도들이 있어왔고 그 때마다 시장은 부작용으로 덧나갔다.

가장 대표적인 사례가 2년간 5%라는 과도한 상승률 기준의 ‘전월세상한제’이다. 결과는 원활한 주거이동이 막히는 동태적인 공급 감소로 시세는 급등하고, 이중가격을 넘어 삼중가격이 형성되는 등 전월세시장이 망가졌다. 시행 이후 1년 남짓한 기간 동안 수도권 아파트 전세가를 부동산114 시세지수로 25% 이상, 월세도 10% 이상 급등시켜 놓았으니 말이다. 이는 임대인의 수익률을 과도하게 통제하겠다는 편협한 정책적 선택이 시장을 왜곡시킨 대표적인 사례로 기록될 것이다.

다주택자들의 자본차익을, 재건축사업의 수익률을 억제하겠다는 이번 정부의 집착으로 매매시장도 난리다. 정부 출범 이후 아파트 실거래가지수로 100%로 육박하고, 2013년 저점 대비 140% 급등한 서울시 아파트 가격은 9년을 꽉 채워가며 여전히 상승하고 있다. 이미 서울시의 PIR(소득대비 주택가격 비율)은 국민은행 통계로 18배로, 이전 고점인 2008년의 12배 수준을 심각하게 초월한 상태이다. 그런데도 가격 조정의 가능성이 읽혀지지 않는 상황이다. 이유는 공급이 줄었기 때문이다.

주택시장의 가격 상승은 공급을 늘리라는 신호이고 시장은 그렇게 반응해야 한다. 미국의 경우도 2000년대 가격급등기 150만호였던 연간 단독주택 착공량이 200만호로 늘면서 공급과잉사태가 발생했다. 이것이 버블의 붕괴로 국제금융위기로 이어졌다. 그런데 국내에서는 가격급등에도 불구하고 오히려 수도권 주택인허가물량은 2015년 거주단위로 43만호에서 2020년 26만호로 오히려 감소했다는 점이다. 특이한 현상이다. 결국 정부의 다주택자에 대한 징벌적인 과세, 재건축부담금 등 민간주체의 수익성을 공공의 편협한 잣대로 조정하고자 하는 규제가 예민한 주택시장 생태계에서 투자 동력을 위축시켜 공급확대를 만들어내지 못했다.

과연 어느 정도의 개발이익을 환수하는 것이 합리적일까. 2000년대 들어 많은 정비사업들이 좌초되거나 지지부진하지만 개중 성공한 정비사업들의 조합원 내부수익률(연간수익률)을 산정해보면 최소 수준이 7~10% 정도이다. 이를 정비사업의 진행을 위해 필요한 사전적으로 기대되는 최소 요구수익률로 판단할 수 있을 것이다. 이를 정비사업의 사업시행인가 이후 준공까지 소요기간 5년을 적용하면 해당 기간 40~60%의 투자수익률을 의미한다. 정비사업의 높은 리스크를 극복하고 사업이 진행되기 위해 요구되는 수익률은 상당히 높으며, 도시개발사업도 유사할 것이다.

박원순 시장 시절 정비사업 억제로 26만호의 아파트 공급이 사라지고, 대안인 도시외곽 택지개발로 인해 초래된 낭비적 통근에 따른 사회적 비용이 연간 1조원을 넘나드는 것으로 분석된다. 민간개발주체로부터 더 강한 개발이익환수를 요구할 수 있다. 다만 해당 개발의 좌초로 시민들이 부담하는 사회적인 비용이 심각한 수준이 될 수 있음을 상기시키고 싶다.

이창무 한양대 도시공학과 교수