수도권 한 건설 현장 모습. [연합]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 그동안 집값 통제의 핵심 수단으로 활용해온 ‘고분양가 심사제도’를 손질하기로 한 가운데 주택도시보증공사(HUG)는 아파트 공급확대의 근본 해결책이 될 수 있는 ‘주택분양보증제도’ 개선 방안을 찾는다.

최근 주택공급제도 변화와 1인 가구 증가 등 주택시장 변동 속도가 빨라지면서, 주택분양보증제도 역시 변화를 모색하겠다는 취지다.

정부는 과도한 분양가 억제로 주택공급이 차질을 빚는다는 지적에 따라 최근 HUG의 고분양가 심사제도를 개편했다. 그러나 업계에선 근본적인 문제 해결을 위해 분양보증제도부터 바꿔야 한다는 불만의 목소리가 높다.

업계는 HUG가 독점하는 분양보증을 복수 기관에 허용할 것을 요구하고 있지만, 이번 개선안 연구엔 분양보증의 ‘복수 경쟁체제 전환’ 방안은 담기지 않았다.

30일 국토교통부, HUG 등에 따르면 HUG는 지난 23일 ‘주택분양보증제도의 중장기적 발전방안 연구’ 용역 입찰 공고를 냈다.

주택시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 커지면서, 주택분양보증제도의 개선 방향을 찾으려는 것이다.

주택분양보증은 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도다. 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야만 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다.

보고서에는 주택분양보증의 공적 기능 강화 방안 등과 관련한 내용이 담길 것으로 관측된다. 이를 위해 국내외 보증 관련 기관에 대한 조사·분석 등이 이뤄진다.

이와 함께 주택공급제도·가구 구성·소비자 선호 체계 변화, 노후주택 재고의 증가 등 주택시장 환경변화도 점검한다.

연구용역은 4개월이 소요되며 내년 초 최종 보고서를 통해 정부에 정책 제언이 이뤄질 전망이다.

HUG 관계자는 “주택시장을 둘러싼 대내외 불확실성이 커짐에 따라, 주택도시금융 전담공기업으로서 신속한 정책지원 및 시장대응력 강화 방안을 마련하려는 것”이라고 밝혔다.

그러나 이번 용역에는 주택분양보증 시장 개방 관련 연구는 포함되지 않았다.

주택분양보증 시장은 지난 1993년부터 28년째 HUG의 독점 체제가 이어지고 있다.

최근 분양가 심사가 강화돼 집값 상승을 억제하는 수단으로 활용되자 주택업계의 반발이 커진 상황이다. 분양가가 높다며 분양보증서 발급을 미루는 경우가 늘었기 때문이다. 업계에선 민간 보증사업자가 있다면 HUG보다 높은 분양가 제시가 가능할 것으로 보고 있다.

이같은 지적에 따라 공정거래위원회는 지난 2017년 HUG의 보증 독점을 ‘경쟁 제한적 규제’로 지목하고 개선할 것을 권고했다. 이에 국토부는 지난해 ‘주택분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구’ 용역을 발주하며 개선 논의에 나섰다.

현행 주택공급에 관한 규칙상 국토부 장관은 민간 보험회사 한 곳을 지정해 HUG와 경쟁체제를 만들 수 있다. 그러나 국토부는 불안정한 주택시장에 대한 통제력이 축소될 수 있다는 이유로 분양보증사업의 경쟁체제 전환을 미뤄왔다.

국토부는 최근 연구용역 결과를 검토한 후에도 현 독점 체제를 유지하는 쪽에 무게를 두고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 부동산 시장이 먼저 안정돼야 한다는 입장이다.

분양보증 시장에 진출할 기업이 SGI서울보증보험이 유일해 또 다른 독과점 형태가 나타날 수 있다는 점도 문제다.

업계 관계자는 “민간 사업자가 진입하면 보증료가 더욱 높아지는 등 시장 혼란이 발생할 수 있다”며 “준공 후 분양보증 상품 등 HUG가 다양한 보증상품을 개발할 필요가 있다”고 말했다.

한편, HUG는 지난 2월 고분양가 심사제도를 전면 개편한 데 이어 최근 제도를 일부 개선했다.

단지의 규모와 브랜드 등이 유사한 인근 사업장의 평균 시세를 반영해 분양가가 책정될 수 있도록 개편한 것이다.

2016년에 도입된 고분양가 심사제도는 주택 분양보증 심사 업무의 연장선으로, HUG는 고분양가 관리지역에서 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제해 왔다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “HUG의 분양가 심의기준에 대해 예전부터 외부의 불만이 적지 않았다”면서 “인근 시세 산정 기준 등을 일부 개선했지만, 여전히 모호한 부분이 남아있다”고 지적했다.