이환주 하나은행 100년 리빙트러스트 센터 세무자문위원

주택관련 세금이 복잡해졌다. 그럼에도 불구하고 1주택자에게는 여전히 많은 혜택을 주고 있다.

9억까지는 비과세를 해주고 있을 뿐만 아니라, 보유 및 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 해주기 때문이다.

그런데 특이하게도 주택이 아닌데도 주택과 동일하게 비과세를 적용해 주는 부동산이 있다. 바로 겸용주택이다. 보통의 겸용주택은 1층은 상가, 2~3층은 주택으로 사용한다. 그 중 한 층에서는 소유주 본인이 거주함으로써 상가를 통한 안정적인 운용수익 추구 뿐만 아니라 주거의 안정성과 큰 세제혜택까지 받을 수 있기 때문에 이런 겸용주택을 선호하는 분도 많이 있다.

그럼 모든 겸용주택이 비과세가 가능할까? 안타깝게도, 그렇지는 않다. 또한 겸용주택은 주택과 주택 외(상가)의 연면적에 따라 세부담 차이가 발생한다.

세법에서는 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 클 경우 전체를 주택으로 본다.

따라서, 상가부분까지 1세대 1주택 양도소득세 계산구조를 적용받을 수 있게 된다. 만일, 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 작거나 같을 경우에는 주택 부분만 주택으로 본다.

사례를 통해서 세부담을 확인해 보자.

[2개의 상가주택: 모든 요건은 동일]

11.5.1.취득 → 21.9.1 양도 → 상가주택에 10년 보유 및 거주(1세대 1주택 비과세 요건 충족)

양도가액 20억(상가 12억, 주택 8억) / 취득가액 9억(상가 5억, 주택 4억)

올해 양도분까지는 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 클 경우 상가가 있음에도 불구하고, 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 혜택을 모두 받을 수 있다.

하지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 겸용주택을 2022년 1월 1일 이후 양도한다면 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크더라도 상가와 주택을 별도로 계산하여 양도소득세를 부과한다.

앞에서 살펴본 바와 같이 9억이 넘는 겸용주택을 갖고 계신 분들. 특히 주택면적이 상가면적보다 넓은 겸용주택을 갖고 계신 분들은 올해 안에 양도시 사례처럼 약 2억 이상 절세가 가능하다. 다만, 겸용주택의 양도가격이 9억 이하이고 주택의 연면적이 상가의 연면적을 초과할 경우에는 지금과 같이 전체를 주택으로 보기 때문에 큰 영향을 받지 않는다.

따라서 양도가액이 9억을 초과하는 겸용주택을 갖고 있다면 올해 안에 매도하는것을 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다.