“집주인이 실제로는 월세 200만원인데, 계약서에는 160만원으로 쓰자고 ‘다운계약서’(매도인과 매수인이 합의해 실제 거래가격보다 낮은 가격으로 작성한 계약서)를 요구하더군요. 아이 학교나 출근하기에 괜찮아서 이 집으로 하려고 했는데, 이대로 진행하면 안 될 것 같아서 고민이 큽니다.” (세입자 A씨)

주택 임대차 신고제(이하 전월세신고제)가 1일부터 시행됨에 따라 집주인이 세금 부담을 줄이기 위해 다운계약서를 요구하는 사례나 나오는 등 임대차 시장이 불안한 조짐을 보이고 있다. 집주인들은 그동안 잡히지 않던 임대 소득이 노출되면서 과세 세원으로 포착될 것을 염려해 세입자에게 다운계약서를 요구하는 사례가 생기고 있다는 게 서울 고가 아파트 밀집지역 중개업소 관계자들의 전언이다.

주택임대소득은 연 2000만원 이하까지는 분리과세(세율 15.4%)가 가능하다. 하지만 2000만원을 초과하면 임대소득 총액이 기타 금융소득과 합산되고 과세표준구간에 따라서 최고세율 45%까지도 부과될 수 있다. 세 부담이 훨씬 더 커지는 셈이다.

만약 A씨의 임대인이 월세 200만원짜리 계약서를 쓰면 연 2400만원의 주택임대수익을 올리는 것이 된다. 하지만 160만원으로 신고하면 연 1920만원으로 계산돼 종합과세를 피할 수 있다.

서울의 한 공인중개사는 “실제로 요즘 세 부담을 줄이기 위해 매매든 임대차든 다운계약서를 쓰는 일이 비일비재하다고 들었다”고 분위기를 전했다.

세금으로 잡히는 월세 대신 관리비 명목으로 돈을 받는 사례도 나타나고 있다. 다세대주택을 다수 중개하는 한 공인중개사는 “5층짜리 빌라는 가구당 관리비를 5만~6만원 정도 받는 게 평균인데, 이걸 15만~20만원으로 올려서 중개해달라고 한다”고 귀띔했다. 세원이 노출되는 월세를 높이는 대신 관리비를 높여, 신고 금액을 줄이려는 목적에서다.

전문가들은 임대차 계약을 허위로 신고하면 계약금액 등에 상관없이 100만원의 과태료를 낼 뿐만 아니라 추가 세금 추징을 당할 수 있어 주의해야 한다고 조언한다.

백종원 NH농협은행 세무전문위원은 “임대차 다운계약서가 확인되면 임대인은 누락된 임대소득에 대해 추징될 수 있고, 임차인은 계약서 외에 추가 지급한 임대료에 대해서 추후에도 세액공제를 받을 수 없다”고 설명했다.

매도자와 매수자 뿐만 아니라 이를 중개한 공인중개사도 적발되면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 물 수 있다.

집주인이 세부담을 피하기 위해 임대차 계약서에 표시된 계좌가 아닌 다른 계좌로 월세를 받더라도 세금 부담은 피할 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.

얼마 전 아파트 월세 계약을 맺고 이삿날을 기다리고 있는 세입자 B씨는 집주인으로부터 월세 입금 계좌를 변경해달라는 요구를 받았다. B씨는 “집주인이 계약서에 인쇄된 자기 계좌가 아니라 와이프(배우자) 계좌로 월세를 보내라고 하더라”면서 “소득이 적은 와이프 앞으로 돌려서 탈세하려는 시도 같은데, 이걸 그대로 들어줬다가는 내가 월세세액공제를 못 받는거 아니냐”고 우려했다.

하지만 전문가들은 집주인의 배우자 명의 계좌로 월세를 보낸다고 하더라도 B씨가 월세세액공제를 받는 데는 무리가 없다고 말한다. 백 세무전문위원은 “임차인은 계약서에 적힌 본인 이름으로 입금을 안하고 다른 이름으로 하면 월세세액공제가 안 된다”면서 “다만, 임대인이 아닌 타인에게 송금했더라도 실질적으로 임대인에게 지급했다는 사실이 객관적으로 증명되면 월세세액공제를 받을 수 있다”고 설명했다.

또한 집주인이 임대소득을 배우자 명의로 신고하려 한다는 의심 역시 추측에 불과하다. 부동산 임대소득은 어느 계좌로 받든 간에 부동산 명의자에게 귀속되기 때문이다. 이민경 기자