[헤럴드경제=박일한 기자] 서울 및 수도권 집값이 향후 어떻게 될 지를 예측할 수 있는 ‘부동산 선행지수’가 일제히 상승하고 있다. 집값이 오를 것으로 보는 사람들이 다시 늘고 있고, 경매시장에선 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 역대 가장 높은 수치까지 치솟았다.

1일 KB국민은행에 따르면 5월 서울 ‘KB부동산매매가격전망지수’(이하 KB전망지수)는 111.5로 전월(103.6)보다 7.9포인트 높아졌다. 이 지수는 KB국민은행 회원 중개업소를 상대로 조사하는데, 0~200 범위에서 100 이상이면 집값에 대해 ‘상승’을 전망한 사람이 ‘하락’을 예상한 사람보다 많다는 뜻이다.

서울 KB전망지수는 올 1월 126.9를 정점으로 2·4대책 발표 이후인 2월 121.6, 3월 107.6, 4월 103.6 등으로 내려가는 추세였으나 5월 다시 반등했다.

경기도와 인천을 포함한 수도권 전체 KB전망지수도 상승 반전했다. 5월 수도권 KB전망지수는 115.6으로 전월(111.2)보다 4.4포인트 오르면서 역시 1월 이후 하락세를 멈추고 오름세로 돌아섰다.

KB국민은행 관계자는 “부동산 중개업소 현장에서 6월 이후 서울 아파트값이 더 오를 것으로 전망하는 사람들이 많아졌다는 이야기”라면서 “매수자와 매도자 동향을 나타내는 ‘매수우위지수’도 다시 오르고 있다”고 설명했다.

KB국민은행에 따르면 5월 서울 매수우위지수는 87.2로 전월(80.3)보다 6.9포인트 높아졌다. 이 지수도 중개업자를 상대로 ‘매도자 많음’, ‘매수자 많음‘을 물어 작성하는 것으로 0~200 범위에서 100보다 높으면 매수자가 매도자보다 많아졌다는 걸 의미한다. 아직 100 밑이긴 하지만 지난해 12월 108.3을 기록한 후, 1월 108.0, 2월 104.2, 3월 82.0, 4월 80.3으로 4개월 연속 하락세를 멈추고 상승세로 돌아섰다.

또 다른 집값 선행지표인 경매 낙찰가율도 역대 최고 수준으로 올랐다. 지지옥션에 따르면 5월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 115.9%로 전월(113.8%)보다 2.1%포인트 오르면 세달 연속 역대 최고 낙찰가율을 경신했다.

경기와 인천 아파트 낙찰가율도 110.5%, 106.7%를 각각 기록하면서, 모두 전월 110.1%, 102.9% 보다 오르면서 높은 집값 상승 기대감이 드러났다.

경매 낙찰가율은 일반적으로 경매 참여자들이 집값이 오를 것으로 예상하면서 높은 가격에 입찰할 때 상승한다. 집값과 경매 낙찰가율을 장기간 시계열로 비교하면 길게는 3개월, 짧게는 1개월 선행해 집값 흐름을 반영한다는 게 전문가들의 분석 결과다.

서울 남산에서 바라본 후암동 등 일대 전경. [헤럴드경제 DB]

주택 수요자 움직임을 판단할 수 있는 또 다른 지표인 ‘준공후 미분양’은 역대 최저 수준으로 줄었다. 국토교통부에 따르면 수도권 준공 후 미분양은 4월 기준 873가구로 전월(943가구)보다 7.4%(70가구)나 감소했다.

수도권 준공 후 미분양은 2016년 12월 4821가구에서 매년 빠르게 감소해 올 3월 처음으로 1000가구 밑으로 떨어졌다. 기존 팔리지 않던 물량까지 찾아서 살 만큼 공급부족이 심화하고 있다는 이야기다. 시장 침체가 시작되면 가장 먼저 미분양이 늘지만, 미분양이 줄고 있다는 건 매매시장도 상승 분위기가 무르익는 것이라고 전문가들은 설명한다.

2~3년 후 집값 흐름을 판단할 수 있는 ‘주택건설 인허가 실적’은 계속 줄고 있다. 올 들어 4월까지 수도권 주택건설 인허가 실적은 7만8292가구로 지금 추세면 작년 보다 더 감소할 가능성이 크다.

수도권 주택건설인허가 물량은 2015년 40만8773가구를 정점으로 계속 내리막길이다. 2016년 34만1162가구, 2017년 32만1402가구, 2018년 28만97가구, 2019년 27만2226가구, 2020년 25만2301가구 등으로 감소했다. 주택건설 인허가 물량은 2~3년 후 입주량을 결정하는 지표로 주택 공급량이 줄면 집값은 상승할 수밖에 없다.

곽창석 도시와공간 대표는 “6월 이후엔 다주택자들이 양도세 부담 때문에 집을 내놓기 어려운 조건이 되는 등 시장에 매물이 더 줄어들 가능성이 크다”며 “하반기 입주물량도 많지 않아 집값 상승세가 더 심화할 가능성이 크다”고 내다봤다.

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