‘플랫폼’ 하면 떠오르는 것이 승강장이다. 승강장은 기차나 버스를 타기 위한 평면적인 물리적 공간에 불과했으나 최근에는 승강장 내에서 쇼핑·문화·의료 서비스까지 제공하는 경제적 이익창출의 복합 공간으로 자리 잡고 있다.

경제이론에서는 플랫폼을 다수의 공급자와 수요자 그룹이 자유로운 정보교환을 통한 비용절감과 정보공유에 의한 공정거래가 동시에 일어나는 시스템으로 해석한다. 우리가 플랫폼에 주목하는 것도 상생의 공간으로 정보비대칭 완화와 이익의 합리적 공유가 가능한 투명성을 높일 수 있기 때문이다.

플랫폼 비즈니스 확산은 부동산산업도 예외가 아니다. 선진국의 부동산산업은 건설·금융 및 서비스업 부문이 동시에 움직이는 플랫폼산업으로 인식되고 있다. 이를 통해 제조업 성장을 견인하는 핵심 전략으로 활용되고 있다.

우리나라 관련업계도 플랫폼화에 적극성을 보이고 있지만 아직은 부동산 거래에 국한된 초기 단계다. 플랫폼의 기반이 되는 정보통신기술(ICT)이 세계 최고 수준인 우리나라가 선진국에 비해 부동산 플랫폼의 확산속도가 더딘 이유는 부동산 자산 공급의 특수성과 부동산 관련 이익창출방법에 대한 사회적 인식 차이가 크기 때문이다. 특히 부동산 개발사업 주체와 이익배분에 관한 차이가 뚜렷하다.

선진국에서는 정책적 특수성을 지닌 대규모 사회간접자본(SOC) 개발사업 일부를 제외하고는 사업 주체로서 공공과 민간의 영역을 달리 구분하지 않는다. 부동산은 경제적 이윤창출을 위한 대상으로서 개발사업 단계별로 강점을 지닌 사업 주체들이 자산거래와 매입을 통해 부가가치를 창출하는 과정으로 이뤄진다. 공공성이 강한 사업의 재원 마련을 위해 다른 유형의 개발사업 손익과 연동시키지 않음으로써 개별사업의 특수성을 인정한다. 이 같은 특징은 개발사업자들 자금 흐름을 예측 가능케 해 이윤창출을 위해 연관산업 부문과 플랫폼 환경 구축이 용이하다. 정부는 이들에 대해 최소한의 규제만 적용한다.

이와 달리, 우리나라의 부동산산업은 공공성 우선의 주택 건설이 대부분이어서 부동산 자산 공급의 포트폴리오 다양성이 낮다. 부동산개발사업의 공공성을 위해 택지개발이익을 공공주택건설과 지역 개발의 핵심 재원으로 활용하는, 소위 ‘잉여개발’이 주류를 차지한다.

정책 당국은 민간부문이 개발이익의 사유화에 집중하고 공공성을 소홀히 할 가능성을 우려로 사업 참여를 제한하고 공공부문의 역할을 중시한다. 우리나라 부동산산업에서 잉여개발 방식이 강조될수록 민간의 역량은 약화되고 공공은 미래의 불확실한 개발이익을 위해 부채 증가위험에서 자유롭지 못하게 된다. 결국에는 공공부문의 지속 가능성도 상실하게 되고 부동산산업 발전도 저해하는 형국이다. 부동산산업의 구태의연한 가치사슬을 깨뜨리기 위해서 공공디벨로퍼 스스로가 먼저 개발이익 종속구조를 과감히 버려야 할 이유가 여기에 있다.

최근 우리 사회는 부동산개발 공공부문에 대한 차가운 시선을 가지고 있다. 부동산산업 발전을 위해 얼마나 기여를 했는지, 그리고 자신들의 경쟁력을 강화시키기 위해 무엇을 했으며 어떠한 계획을 갖고 있는지 날카롭게 묻고 있다. 이에 대해 공공부문은 부동산개발사업의 구조적 체질개선을 위해 부동산 플랫폼사업자로서 전환점을 마련하는 것으로 답해야 한다.

공공부문이 개발사업에 따른 손실과 이익을 모두 갖는 기존 방식에서 과감한 정보인프라 구축을 통한 민간부문의 참여 확대 노력이 그 출발점이라 하겠다. 공공디벨로퍼는 민간부문의 개발이익을 정책사업 재원으로 이관시키는 도관체(통로)로서 역할을 고민할 필요가 있다.

수익성과 공공성이라는 맞추기 힘든, 아니 영원히 맞춰지지 않을 것 같은 퍼즐로 부동산개발 공공부문을 평가할 것이 아니라 공공부문이 스스로가 부동산 플랫폼을 마련하는 개발이익 도관체로서 그 역할이 절실한 시점이다.

장인석 LH토지주택연구원 연구위원