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| ‘상가변호사 닷컴’ 김재윤 변호사(좌), 정하연 변호사(우) |
[헤럴드경제] 상가건물 임대차보호법의 보호를 받는 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 만료 시까지 권리금회수 기회를 보장받는다. 해당 기간 내 임대인(건물주)이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한다면, 임대인을 상대로 손해배상청구가 가능하다.
그러나 2019년도 기준 대법원 열람실에서 확인할 수 있는 권리금 관련 판결문을 분석한 결과, 권리금소송에서 임차인이 승소하는 비율이 단 40% 정도에 그친다고 추정된다. 권리금보호법이 개정된 2015년부터 2018년까지는 약 20%미만으로 추정되는 것에 비하면 높아졌다고 볼 수 있으나 아직 턱없이 낮은 수치이다.
상가임대차보호법 상 권리금 보호 규정이 신설되어 당연히 보호받을 수 있다고 생각했던 상가임차인에게는 다소 뜻밖의 결과일 것이다. 그렇다면 주된 패소 이유는 무엇이었을까?
첫째, 신규임차인을 임대인에게 주선하는 과정에서 법률적 요건을 충분히 갖추지 못한 경우.
둘째, 임대차 종료일 등 기본적인 내용을 잘못 판단해 권리금회수 보호기간을 벗어나서 권리금회수를 주장한 경우.
셋째, 임대인이 고액의 임대료를 요구해 신규임차인이 임대차계약 체결을 포기하고 권리금계약까지 파기되었는데, 임대인이 제시한 임대료 조건이 상가임대차법 상 ‘현저히 고액’으로 인정받지 못한 경우 등.
크게 위 세 가지가 비슷한 비율로 상가권리금소송 패소 이유로 분석됐다.
그렇다면, 임대인으로부터 권리금회수기회를 방해받아 권리금소송을 제기하는 경우 임차인은 어떻게 해야 승소할 수 있을까?
상가전문 ‘상가변호사 닷컴’의 김재윤 변호사는 “상가임대차보호법 상 권리금소송에서 패소한 임차인의 경우 패소한 사유를 하나의 근본적인 원인으로 정리할 수 있다. 임차인이 자신의 권리를 주장하는 과정에서 상대방(임대인)의 권리를 침해했기 때문이다. 신규임차인을 주선하는 과정에서 법률적 요건이 미비한 경우, 법원은 임차인을 선정할 수 있는 임대인의 권리가 침해되었다고 보는 것이다. 예를 들어, 임대인이 고액의 임대료 인상을 요구하는 경우 상식적으로 높은 금액임에도 불구하고 단순히 인상률만을 놓고 다툴 경우 오히려 법원이 임대인의 임대료 인상 권리를 인정해 ‘현저히 고액’까지는 인정하지 않는 경우도 있다. 결국 아주 기초적인 실수를 제외한 다수의 패소 사례는 임차인이 자신의 권리금회수에 집중해 상대방의 권리를 침해했기 때문이라고 볼 수 있다.”고 권리금소송의 판례 경향을 분석했다.
또한, ‘상가변호사 닷컴’의 정하연 변호사는 “상가 권리금 분쟁이 예상되는 상황이라면 계약 종료일을 정확하게 판단하고, 만료일 기준 6~7개월 전부터 법률 판단을 받아 전략을 마련하고 조치를 개시해야 한다. 또한 상대방의 대응에 따라 전략을 수정하면서 조치하고 자신의 권리가 침해당했다는 것을 입증할 수 있는 증거 확보에 만전을 기해야 한다. 본 법무법인은 철저한 대비를 통해 직접 진행한 권리금분쟁 사건 중 약 80% 이상을 성공 해결하고 있다. 올바른 법적 판단이 기반 된다면 누구든 권리금소송에서 승소할 수 있다.”고 전했다.
