정부가 ‘8·4수도권주택공급확대방안’에서 제시한 ‘지분적립형 분양주택’을 2023년부터 공급하겠다는 세부 계획을 공개했다. 무주택 서민들이 부족한 자금으로 내 집 마련을 할 획기적인 방법이라는 게 정부의 판단이지만, 사실상 20~30년간 거주의무에다 전매제한을 받는 것과 다름없어 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 나온다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 28일 사업 구조를 공개한 ‘지분적립형 분양주택’은 당장 집을 살 자금이 부족한 무주택 서민이라면 눈길이 갈만하다. 분양을 받으면 처음엔 토지 및 건물 지분의 20~25%만 취득해, 나머지 지분에 대한 임대료만 내면서 살다가 20~30년간 장기 분할 취득하는 방식이기 때문이다.

정부는 취득하지 못한 부분에 대해 내는 임대료도 시세 대비 낮게 부과할 계획이다. 지분 취득은 매 4년마다 10~15%씩 균등하게 추가 취득하도록 할 예정이다. 이렇게 되면 짧게는 20년, 길면 30년 후 주택을 100% 소유할 수 있게 된다. 취득 지분이 늘어난 만큼 임대료는 내려간다.

홍 부총리는 “지분적립형 분양주택은 매매와 전세시장의 동시적·중장기적 안정에 기여할 수 있는 가장 확실한 방안”이라고 자신했다.

시장에선 지분적립형 분양주택의 가장 큰 약점으로 20~30년간 장기 의무 거주해야 한다는 점을 꼽는다.

지분적립형 주택 당첨자는 일단 청약통장을 써 분양을 받았기 때문에 1주택자로 분류된다. 청약가점을 쌓으면 인기 높은 지역에서 새 아파트 청약을 노리기 어렵다. 지분을 확보한 부분에 대해선 재산세도 내야 한다. 그런데 완전히 소유한 것이 아니어서 중간에 세를 주고 이사를 하면 안된다. 경기 여건이 달라지고 직장이 변경하는 등 생활 여건이 달라지면 의무 장기 거주는 부담이 될 수밖에 없다. 그러니 일단 작은 집에 시작해 가족이 늘고 자산이 쌓이면서 큰 주택으로 옮겨가는 등 생애주기별 주거 특성을 전혀 고려하지 않은 주택 공급 유형이라고 비판 받는다.

지분을 100% 확보하지 못하고 이사를 해야 할 경우 집값 상승분에 대한 시세차익을 어떻게 배분할지 아직 불확실하다. 전매제한, 거주의무기간, 지분평가 등 조건에 따라 다를 수밖에 없다. 손해를 보지 않고 온전히 시세차익을 얻으려면 지분을 100% 확보할 때까지 버티는 수밖에 없다. 일각에서 지분적립형 분양주택을 ‘장기 공공 반전세’라고 혹평하는 이유다.

그럼에도 결국 입지와 분양가가 지분적립형 분양주택의 성공 여부를 가를 것이란 게 대부분 전문가들의 판단이다. 하지만 공급물량이 충분하지 않다면 역시 시장에 미치는 영향은 미미하다는 지적이다. 박일한 기자