지난달 9일 서울 종로구 세종문화회관 옆 소공원에서 열린 ‘분양가상한제 소급적용 저지 재개발·재건축 조합원 총궐기대회’에서 참가 조합원들이 구호를 외치고 있다. [연합]

정부의 부동산 정책이 일방적인 규제 양상으로 흐르면서 뿔난 주민들은 한목소리로 ‘법적 대응’을 외치고 있다. 시위를 통해 목소리를 내고 있지만, 실질적인 해결을 위해서는 법적 조치의 병행이 필요하다는 생각에서다.

개별 사례에 따라 행정소송부터 손해배상 청구, 헌법소원 등과 같이 천차만별로 달라질 전망이다. 다만 법원에서 구체적인 피해 금액과 인과관계 등이 입증돼야 하기 때문에 실제 소송으로 이어지는 경우는 현실적으로 많지 않을 것이란 분석도 나온다.

조합이 임대업자에게 ‘일반분양 통매각’ 작업을 진행 중인 신반포3차·경남 아파트(래미안 원베일리) 공사현장.[헤럴드경제DB]

▶원베일리 조합 통매각 강행…서울시와 법적 충돌 불가피= 현재 정부와 주민이 가장 첨예하게 대립하고 있는 곳은 조합이 기업형 임대업자에게 일반 분양분 통매각을 추진 중인 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리)’ 단지가 꼽힌다. 조합은 이달말 시행예정인 분양가 상한제 규제가 적용될 경우 일반 분양의 평당 분양가가 조합원 분양가(4900만원)보다 훨씬 낮은 3000만원전후로 떨어지면서 조합원 추가 부담이 크게 늘어날 것을 우려하고 있다.

정비업계에 따르면 신반포3차·경남 재건축 조합은 오는 29일 조합원 총회를 열어 일반분양 물량 346가구의 전부 매각과 관련 찬반투표를 실시한다. 당초 예고한 대로 통매각을 강행하기 위한 절차로 풀이된다.

조합이 진행한 통매각 입찰에는 임대관리업체인 ‘트러스트 스테이’가 들어왔다. 조합 측은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 근거로 일반분양 주택을 통째로 임대사업자에게 매각하는 게 가능하다는 입장이다. 예상되는 일반분양분 일괄매각 계약 규모는 약 8000억원이다.

하지만 서울시의 입장도 강경하다. 시 측은 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 서울시 조례 등을 들며 ‘불허 방침’을 분명히 하고 있다. 반포동의 경우 내달 예정된 민간택지 분양가상한제 적용 대상 지역이기 때문에 해당 행위 자체가 불가능하다는 것이다.

시는 조합 측이 적법한 절차를 밟지 않고 통매각을 강행할 경우 감독권을 근거로 형사 고발까지 검토하겠다며 대응수위를 높였다. 정부의 행정처분을 두고 ‘재산권 침해’ 논란이 불거질 경우 행정소송으로 번질 가능성도 배제할 수 없다.

▶재초환·분상제 논란 여전, 헌법재판소에서 결판날까= 지난해 도입된 재건축 초과이익환수제(재초환)의 위헌 논란도 다시 수면 위에 오를 전망이다. 법조계에 따르면 법무법인 인본은 재초환 위헌 소송에 참여할 청구인단을 모집 중이다. 내년 2월 말에서 3월 초 헌법소원을 제기할 예정인 것으로 전해졌다. 강남권 주요 재건축 조합들은 재초환이 사유재산에 대한 지나친 침해이며 위헌 요소가 있다고 주장하고 있다.

민간택지 분양가 상한제의 경우 정부가 지난 10·1 부동산 대책에서 내년 4월 이후로 적용을 유예하면서 관리처분계획인가 단지의 소급 논란은 벗어났지만 주거정책심의위원회(주정심)의 자의적인 지역 지정 여부 등을 놓고 여전히 다툼의 불씨가 남아 있는 상황이다.

주정심 회의의 투명성을 담보하는 ‘주거기본법 일부 개정법률안’을 발의한 김현아 자유한국당 의원은 “주정심이 국민생활과 재산권에 지대한 영향을 미침에도 사실상 정부정책 거수기로 운영돼 왔다”고 지적했다.

전문가들은 헌법재판소에서 ‘과잉금지 원칙’ 위배 여부가 핵심 쟁점이 될 것으로 보고 있다. 장영수 고려대 법학전문대학원 교수(헌법학 전공)는 “1990년대 토지공개념 3법이 위헌 판정을 받았던 것은 제도 자체가 위헌이 아니라 내용이 과도하기 때문에, 즉 과잉금지 원칙에 위배됐다는 판단이 나왔다”면서 “(재초환·분양가상한제 적용 등은) 결국 현실성에 안 맞게 과도한 제한이 있는지가 쟁점이 될 것”이라고 설명했다.

▶비용 부담·피해 입증 등 현실적인 어려움= 소송비용이나 지연 이자 등 현실적인 문제 때문에 법적 절차 진행이 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다. 통상 재건축·재개발 정비사업은 사업이 지연될 경우 차입한 금융비용의 이자가 늘어나면서 분담금이 급증하고, 수익이 감소하는 구조다. 여기에 주민들의 의견을 하나로 모으는 작업에도 상당한 노력과 시간이 필요하다.

해당 사안이 법적 요건을 갖췄는지 사전에 충분한 준비가 필요하다는 지적도 있다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “재산권 침해의 경우 ‘손해가 장래에 발생할 우려가 있다’는 것만 가지고는 법원에서 인정되기 어려운 경우들이 많다”며 “청구하는 쪽에서 실제 발생한 손해 금액과 그것이 정부의 정책이나 행위에 의해서 발생했다는 인과관계를 구체적으로 입증해야 하는데 쉽지 않은 측면이 있다”고 밝혔다.

양대근 기자/bigroot@heraldcorp.com