시세차익 수혜는 대형건설사로
소비자·중소형사 자금부담 커져
묻지마 건축·미분양은 줄어들듯
정부가 이르면 이달 아파트 후분양제 로드맵을 발표한다. 일단 공공부문에서 시작해 민간부문으로 단계적으로 확대하는 방안이 유력하다. 중소형 건설사의 자금조달 부담과, 최소공정률을 어떻게 정할 지가 관건이다.
국토교통부는 이르면 이달 말 ‘제2차 장기주거종합계획’을 통해 후분양제 로드맵을 발표할 예정이다. 김현미 장관이 공공분양주택부터 후분양을 단계적으로 확대하겠다는 의지를 밝힌 만큼 로드맵에는 민간기업의 자발적인 참여를 위한 인센티브와 각종 안전장치가 담길 것으로 보인다.
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| 압구정 |
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| 동탄1기 신도시 |
앞서 정부는 후분양제를 도입하면 주택도시기금 대출이자와 한도, 분양보증 등의 기준을 완화해주는 방안을 내놨다. 그만큼 건설사의 자금문제가 걸림돌이란 반증이다.
박상우 한국토지주택공사(LH) 사장도 최근 기자간담회에서 “정부가 후분양제를 추진하면 할 수는 있겠으나 당장 2년간은 분양 물량이 나오기 어려울 것”이라며 “LH는 이자 비용에 대한 충격이 없겠지만, 은행이 2~3년 뒤를 내다보고 건설사들에 자금을 융자해줘야 한다”고 지적했다.
건설업계의 우려도 크다. 정부가 언급한 혜택에도 불구하고 사업부지 매입부터 공사비 조달 등 금융비용 부담이 크게 높아지기 때문이다. 미분양으로 건설비용 회수가 이뤄지지 않으면 재무구조가 취약한 일부 중소 건설사들은 경영이 흔들릴 수도 있다.
한 건설사 관계자는 “소비자 편익 증진 차원에서 불가피한 흐름이라고 해도 자금력이 탄탄한 대형 건설사의 쏠림은 불가피하다”며 “전체적인 분양가가 오르지 않으면 수익구조에 따른 원가절감으로 부실이 늘어날 가능성도 있다”고 우려했다.
공정률도 관건이다. 국회 국토교통위원회 소위에서는 ‘공정률 80% 이후 분양 의무화’ 방안이 논의 중이다. 실수요자가 완성된 주택을 보는 것이 아닌 만큼 견본주택으로 매입을 결정하는 현 방식과 큰 차이가 없다는 지적이다. 양지영 R&C연구소장은 “80% 이후 분양이라고 해도 건설사는 공사자금 마련에 실익이 없어 부담을 고스란히 떠안아야 한다”며 “소비자 입장에서도 다 지어진 모습을 보고 결정하는 것이 아니어서 엄밀히 후분양제라고 볼 수 없다”고 꼬집었다.
소비자 부담도 마찬가지다. 중도금으로 나눠 내던 기존 선분양 방식과 달리 집값 대부분을 목돈으로 마련해야 한다. 대출 규제가 강화된 상황에서 자금이 풍족하지 않은 서민의 내 집 마련 기회는 더 적어질 수밖에 없다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “후분양제라는 상징성은 명확하지만, 현재 투자시장의 성향이나 공급시장 시스템, 금융환경을 고려할 때 어려움이 많을 것”이라며 “수요자가 얻었던 분양가 대비 프리미엄이 건설사 몫으로 돌아가는 구조상 이를 반대하는 목소리도 클 것”이라고 내다봤다.
정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
