소비자ㆍ중소형사, 자금부담↑
공정률 80%...‘깜깜이’ 그대로
‘묻지마’ 건축ㆍ미분양은 줄듯
[헤럴드경제=정찬수 기자] 정부가 이르면 이달 아파트 후분양제 로드맵을 발표한다. 일단 공공부문에서 시작해 민간부문으로 단계적으로 확대하는 방안이 유력하다. 중소형 건설사의 자금조달 부담과, 최소공정률을 어떻게 정할 지가 관건이다.
국토교통부는 이르면 이달 말 ‘제2차 장기주거종합계획’을 통해 후분양제 로드맵을 발표할 예정이다. 김현미 장관이 공공분양주택부터 후분양을 단계적으로 확대하겠다는 의지를 밝힌 만큼 로드맵에는 민간기업의 자발적인 참여를 위한 인센티브와 각종 안전장치가 담길 것으로 보인다.
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앞서 정부는 후분양제를 도입하면 주택도시기금 대출이자와 한도, 분양보증 등의 기준을 완화해주는 방안을 내놨다. 그만큼 건설사의 자금문제가 걸림돌이란 반증이다.
박상우 한국토지주택공사(LH) 사장도 최근 기자간담회에서 “정부가 후분양제를 추진하면 할 수는 있겠으나 당장 2년간은 분양 물량이 나오기 어려울 것”이라며 “LH는 이자 비용에 대한 충격이 없겠지만, 은행이 2~3년 뒤를 내다보고 건설사들에 자금을 융자해줘야 한다”고 지적했다.
건설업계의 우려도 크다. 정부가 언급한 혜택에도 불구하고 사업부지 매입부터 공사비 조달 등 금융비용 부담이 크게 높아지기 때문이다. 미분양으로 건설비용 회수가 이뤄지지 않으면 재무구조가 취약한 일부 중소 건설사들은 경영이 흔들릴 수도 있다.
한 건설사 관계자는 “소비자 편익 증진 차원에서 불가피한 흐름이라고 해도 자금력이 탄탄한 대형 건설사의 쏠림은 불가피하다”며 “전체적인 분양가가 오르지 않으면 수익구조에 따른 원가절감으로 부실이 늘어날 가능성도 있다”고 우려했다.
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공정률도 관건이다. 국회 국토교통위원회 소위에서는 ‘공정률 80% 이후 분양 의무화’ 방안이 논의 중이다. 실수요자가 완성된 주택을 보는 것이 아닌 만큼 견본주택으로 매입을 결정하는 현 방식과 큰 차이가 없다는 지적이다.
양지영 R&C연구소장은 “80% 이후 분양이라고 해도 건설사는 공사자금 마련에 실익이 없어 부담을 고스란히 떠안아야 한다”며 “소비자 입장에서도 다 지어진 모습을 보고 결정하는 것이 아니어서 엄밀히 후분양제라고 볼 수 없다”고 꼬집었다.
소비자 부담도 마찬가지다. 중도금으로 나눠 내던 기존 선분양 방식과 달리 집값 대부분을 목돈으로 마련해야 한다. 대출 규제가 강화된 상황에서 자금이 풍족하지 않은 서민의 내 집 마련 기회는 더 적어질 수밖에 없다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “후분양제라는 상징성은 명확하지만, 현재 투자시장의 성향이나 공급시장 시스템, 금융환경을 고려할 때 어려움이 많을 것”이라며 “수요자가 얻었던 분양가 대비 프리미엄이 건설사 몫으로 돌아가는 구조상 이를 반대하는 목소리도 클 것”이라고 내다봤다.
andy@heraldcorp.com
