공사비 높여 초과이익 최소화
고급화ㆍ공급축소→가치상승
조합원 부담↑...동의여부 변수
[헤럴드경제=김성훈 기자] 서울 강남 재건축 기대주인 ‘압구정 3구역’이 고급화 전략으로 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금을 낮추는 길을 모색한다. 일각에선 조합원들의 부담이 오히려 높아질 수 있어 사업 동의를 얻기 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다.
압구정 3구역은 지난 25일 재건축조합설립추진위원장 선거를 열어 현대건설 출신의 윤광언 씨를 선출했다. 3구역은 압구정 아파트지구 내 6개 지구 중 가장 규모가 크고(4065가구) 입지가 좋은 것으로 평가받는다. 내년 하반기까지 조합을 세우는 것을 목표로 사업을 추진할 방침이다.
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| [사진=압구정 3구역 재건축조합설립추진위원장 선거 벽보] |
윤 위원장의 공약은 ‘고급화’에 방점이 찍혀 있다. 현재와 비슷한 가구수의 아파트를 신축하는 1대1 재건축을 통해 중대형 위주의 평형으로 구성하겠다는 계획을 세웠다. 1대1 재건축은 소형 평형이나 임대주택을 지어야 하는 의무를 지지 않아도 된다. 윤 위원장은 또 특화설계 및 고급 외장ㆍ마감재 등을 적용해 고급화하겠다는 계획도 내비쳤다.
이는 재건축 부담금을 줄이기 위한 전략으로 평가된다. 재건축 부담금은 신축 가구수가 늘어날수록, 개발비용이 낮아질수록 늘어난다. 즉 신축가구를 없애고 개발비용을 높이면 부담금이 낮아진다. 차별화된 단지를 만들어 장기적으로 가치를 올리는 효과도 기대할 수 있다. 재건축 부담금이 높아지면 이러한 전략을 택하는 사업장이 늘어날 것이라는 전망이 나온다.
하지만 이는 부동산 가격 상승으로 이어질 뿐만 아니라, 지역별 양극화도 야기할 수 있기 때문에 정부로서는 달갑지 않은 상황이다. 강남 지역은 재건축사업 외에는 신규 주택공급이 거의 불가능하다는 점에서 1대1 재건축으로 신축 가구수가 줄어들면 새 아파트의 희소가치가 더 올라간다는 문제도 있다.
그러나 일각에선 고급화 전략의 성공 가능성에 의문을 제기한다. 재건축 부담금은 초과이익의 일정 비율을 거두는 것인데, 부담금이 두려워 이익 규모를 스스로 줄이는 꼴이기 때문이다. 고급화로 인한 조합원의 사업 분담금만 더 늘어날 수 있다.
한 정비업계 관계자는 “투자를 위해 들어온 사람은 수억원의 분담금을 낼 준비가 돼 있을지 몰라도, 오래전부터 살면서 보유 현금 없이 집값만 높아진 주민 입장에서는 상당히 부담스러울 수 있다”며 “주민들의 이해 관계가 다양한 대형 단지일수록 동의를 얻기 어려울 수 있다”고 말했다.
paq@heraldcorp.com
