‘미국 기준금리 인상에 따른 국내 금리 인상, 대내외 불확실성, 부동산 규제 정책 시행, 입주물량 급증’. 주택 분야 주요 전문연구기관들이 공통적으로 언급했던 올해의 주택시장 위험요인이었다. 이를 근거로 다수의 전문가들은 전국 주택가격에 대해 하락 혹은 보합을 예측했으나 상승했다. 국내 정치적 불확실성이 제거된 이후 서울을 중심으로 한 주택시장의 가격 상승폭은 지방의 주택가격 둔화를 상쇄했고 이는 전문가들의 예상보다 컸다. 정부는 과열지역을 선별해 규제에 차등을 둔 6ㆍ19, 8ㆍ2 대책을 발표했고, 일시적으로 서울 집값은 주춤했지만 상승세가 지속되고 있다.
‘금리 인상, 가계부채 및 주택 규제 강화, 입주물량 급증’. 2018년 주택시장의 위험요인은 2017년과 크게 다르지 않다. 내년도 올해와 같을까?
금리 인상은 주택투자수요를 감소시킬 수 있는 요인이지만, 그 영향력이 크지 않을 것으로 보인다. 내년 미국 금리 인상이 3~4회 있을 것으로 예상되지만 한국의 금리 인상이 같은 속도로 진행되지는 않을 것이다. 경기 회복정도가 미국만큼 견고하지 못한 상황에서 금리 조정은 신중하게 결정될 것이다.
금리 인상에 따른 가계경기 위축에 대한 우려도 존재한다. 고정금리 대출의 비중이 49.1%(17년 3분기 기준)에 달하는 현 가계부채 구조는 금리 상승에 따라 리스크가 급격하게 증가하는 구조라고 보기 어렵다.
정부의 주택시장 규제 방향은 명확하다. 내년엔 신DTI 적용, 재건축 초과이익 환수제, 다주택 양도세 중과, 다주택 임대주택 등록 유도 등의 정책이 시행될 것으로 보인다. 이는 주택투자수요 감소요인으로 작용할 것이다.
하지만 자산형성 수단으로써 주택 투자에 대한 기대를 바꿀 만큼 강력할 것인가는 의문이다.
2017년 가계금융복지조사에 따르면, 소득이 증가하거나 여유자금이 생길 경우 부동산에 투자할 의사가 있다고 응답한 가구주의 비중이 2012년 40.6%에서 2017년 56%까지 증가하였다. 주택 투자 목적에 있어서도 주택 가치 상승이라 응답한 사람의 비중은 15%이고, 임대수입(19.3%)이나 노후 대책(25%) 목적으로 투자하겠다고 응답한 비중은 44%에 달한다. 반면 내년 주택가격 전망에 대해서는 하락할 것이라 응답한 가구의 비중이 높았다.
단기적으로 주택가격이 하락할 수 있지만, 중장기적으로는 주택이 수익성 높은 투자수단이라는 생각이 지배적이라고 볼 수 있다. 중장기적으로 수요가 지속될 것이라고 판단되는 지역에 대한 투자는 계속될 것이다.
2018년 서울과 지방의 양극화는 올해보다 심화될 가능성이 크다. 서울의 경우 신규입주 물량은 3만 4천호 수준이지만 10년 내 최대 입주물량이 수도권과 지방에 집중될 예정이다. 수도권의 경우 18만호 공급 예정이며, 지방시장은 부산과 경남 등에 입주 물량이 집중돼 있다. 이미 수도권 일부 지역에서는 미입주가 증가하고 있으며 향후 역전세, 기존 주택가격 하락 전이 등의 우려가 존재한다. 하지만 수도권과 지방시장의 가격 침체가 서울시장으로 전이될 가능성은 낮다.
2017년 주택시장은 주택가격 상승에 대한 기대가 지탱한 시장이었다. 정부는 지속적으로 주택투자로 수익을 추구하지 말라는 시그널을 보냈지만, 다수의 시장 참여자들은 동의하지 않았고 거래량은 감소했지만 주택가격 호가는 유지됐다.
현 한국 주택시장에서 시장참여자들의 주택가격상승에 대한 기대는 일시적이라고 볼 수 없다. 주택가격이 소득보다 빠르게 상승하는 구조가 변화하지 않는 이상 주택가격상승에 기반한 투자를 감소시킬 수 없다. 정부의 주택시장 규제는 이러한 유인을 바꾸기 위한 시도이다. 하지만 주택시장에 대한 규제만으로 구조를 바꾸기는 역부족이라는 것을 시장은 안다. 점진적으로 진행되어도 진짜 구조적 변화를 야기할 수 있는 정책을 기대해 본다.
