수익금 분담·기금부담 경감 목적
수익률 예금금리보다 1%P높고
원금 보장에 세제혜택도 기대
사업장 선정·불확실성은 변수


일반 국민이 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업에 투자해 수익을 얻을 수 있는 길이 열린다. 은행 예금 금리보다 1%포인트 안팎으로 높은 수준의 수익률이 목표다.

국토교통부는 5일 발표한 ‘2017 업무보고’에서 뉴스테이 리츠 주식 대국민 공모를 추진한다고 밝혔다. 투자수익을 일반 국민과 나누고 기금부담을 경감하려는 목적이다.

리츠의 자산규모는 지난해 22조원 수준으로 외형적 성장을 이뤘다. 하지만 아직 오피스ㆍ매장 위주로 투자 분야가 협소하고, 공모ㆍ상장이 활성화되지 못했다. 국토부의 고민은 리츠의 투자 저변을 넓혀 리츠업계의 노하우를 쌓고 민간투자 활성화를 견인하는 데 있다. 허브리츠는 공모ㆍ상장과 연계해 국민들이 부동산에 기반한 안정적인 수익을 향유할 수 있는 기회를 확대하자는 취지다.

큰 틀은 지난해 금융위원회가 발표했던 ‘월세입자 투자풀’을 연상케 한다. 전세보증금을 굴려 월세입자의 주거비 부담을 줄이기 위한 방안으로 활용하는 것이 골자로, 투자풀은 전문기관을 통해 운용하게 했다. 이번 국토부의 ‘뉴스테이 리츠 주식 대국민 공모’가 투영되는 이유는 ‘월세입자 투자풀’의 투자처가 사업성이 높다고 판단되는 뉴스테이였기 때문이다. 임대수익을 기반으로 한 투자상품으로, 각종 세제 헤택이 부여됐다.

목표 수익률도 유사하게 그려질 것으로 전망된다. 국토부 관계자는 “예금 금리보다 1%포인트 내외로 설정될 것”이라고 밝혔다. 1년 만기 상품의 예금금리가 1.1~1.3% 수준인 것을 고려하면, 뉴스테이 허브리츠는 3년 만기 예금금리 수준이 될 가능성도 있다. 기준 예금 금리에 따라 수익률이 달라질 수 있다는 의미다.

문제는 임대료의 안정적인 수입이다. 그간 뉴스테이 임대료는 수익이 나지 않는 구조였기 때문에 허브리츠 구성에 어려움이 많았다. 국토부 관계자는 “허브리츠 구상 단계에서 중요하게 논의됐던 부분이 안정적인 임대수익이었다”며 “도심형생활주택 등 중간배당이 가능한 사업장을 위주로 허브리츠를 구성할 전망”이라고 설명했다.

투자원금은 손실 위험을 최소화해 보장되도록 설계된다. 국토부는 투자자에게 풋옵션 부여 등을 통해 사실상 원금을 보장하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 세제혜택도 기대되는 대목이다. 지난해 국토부는 임대주택 리츠ㆍ펀드에 대한 배당소득세 분리과세를 2018년말까지 연장했다. 또 임대사업자 소득세ㆍ법인세 가면도 2019년까지 연장 적용했다. 더불어 법인이 리츠나 부동산 펀드를 이용해 15년 이상 장기임대주택에 투자하면 배당소득과 주식양도차익에 대한 법인세를 감면했다.

소액 투자자들에게도 일정한 혜택이 예상된다. 배당수익을 저율로 분리과세하고, 금융소득 종합과세 대상에서 제외해 분리과세하는 식이 거론된다. 투자 대상은 서민층이 아닌 소액 부동산 투자자들이다.

국토부는 허브리츠를 통해 도시재생이나 인프라 확대, 물류단지에 대한 향후 개발이나 관리단계까지 활용될 수 있도록 저변을 넓히겠다는 구상이다. 향후 대형 공공 인프라 사업에까지 국민들이 여유자금을 투자할 수 있으면 수익을 낼 수 있는 기회의 폭은 더 넓어질 것으로 전망된다.

과제는 사업장의 선정과 대내외적인 불확실성이다. 일각에선 금융위가 선보였던 ‘월세입자 투자풀’이 마땅한 투자처를 찾지 못해 출범하지 못한 점을 교훈으로 삼아야 한다고 지적한다. 미국의 금리 인상에 따른 시중금리 인상도 변수다. 주택시장의 위축이 불가피하고 수익형 부동산의 수익률이 하락세인 현실도 감안해야 한다는 목소리도 나온다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com