국토교통부는 뉴스테이에 대한 연기금, 금융기관 등 재무적 투자자(FI)의 참여를 자극하기 위해 마련된 뉴스테이 사업구조 개선ㆍ리스크 저감 계획을 3일 밝혔다. 이는 지난 1월 연두 업무보고에 담긴 사항에 대한 후속조치다.
국토부는 임대기간 중에도 안정적인 배당이 가능하고, 개발에 따르는 인허가ㆍ준공 리스크를 줄이는데 중점을 뒀다.
먼저 기존의 청산배당 구조를 중간배당 구조로 전환하기로 했다. 뉴스테이는 임대기간 중의 임대료 수입으로 배당이 어렵고 임대가 끝난 뒤 주택을 매각한 수입을 기반으로 배당하는 구조(청산배당)였다. 이는 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피하는 원인으로 꼽혀왔다.
기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 ‘토지임대형 뉴스테이’도 도입한다. 지금까진 뉴스테이리츠가 직접 토지까지 매입해 주택을 지어야 했다. 토지임대형 방식을 적용하면 뉴스테이리츠가 토지매입비용을 조달하는데 들이는 비용을 줄여, FI의 투자유인이 커질 것으로 국토부는 기대한다.
투자 리스크를 줄이기 위한 방안도 마련된다.
모자(母子)리츠 활성화가 대표적이다. 지난해 말 출범한 모(母)리츠인 ‘뉴스테이 허브 위탁관리리츠’가 상반기 안에 채권을 발행할 예정이다. 이렇게 되면 FI는 개별 리츠에 출자할 필요 없이 모리치의 채권을 매입할 수 있다. 더불어 정기적인 이자 수익과, 직접 투자에 따른 리스크 감소를 기대할 수 있다.
국토부는 리츠 설립시에는 기금이 출자하고 준공 이후에 FI가 기금의 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)도 도입할 계획이다. 초기 개발 과정에서의 인허가ㆍ준공 리스크를 줄이기 위해서다.
더불어 주택임대관리회사가 임대인에게서 주택을 위탁받아 공실 리스크를 관리하며 임대인에겐 약정된 임대료를 납부하는 ‘마스터리스(Master Lease)’도 활성화하기로 했다.
국토부 관계자는 “앞으로 FI에게 5.5% 이상의 안정적인 배당을 지급할 수 있는 근거가 마련돼 마땅한 투자처를 찾지 못한 금융기관과 연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것으로 기대한다”며 “이달 중 HUG의 ‘기금출자업무취급규정’ 등 관련 규정을 개정할 것”이라고 말했다.
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