[헤럴드분당판교]A는 B에게 돈을 빌려주고 받지 못하게 되자, A는 B의 사업장(상가)에 대해 B가 상가주인 C에 대하여 갖는 임대차보증금반환채권을 압류하고 전부명령(채권자에게 채권을 넘겨받게 하는 법원의 명령)을 받았다. 즉, B와 C간의 임대차계약 종료시에 C는 임대차보증금을 B가 아니라 A에게 주어야하는 것이다.

그런데 B는 상가주인 C의 동의를 얻은 후 계약기간이 1년 정도 남은 상태에서 이 상가의 임차권을 다른 사람 D에게 양도했다. 이때 A는 C에게 임대차계약 종료를 이유로 임대차보증금에 대한 전부금(轉付金:전부명령을 통해 청구하는 금액) 청구를 할 수 있을까.

이와 같은 사안에서 판례는 임대인이 이 임차권의 양도를 승낙했다면 이때 임대인과 구 임차인과의 임대차관계는 종료되었고, 구 임차인의 임대차보증금반환채권은 이행기(채무를 이행해야 할 기간)에 도달하게 되었다고 보고 있다. 그리고 판례는 ‘구 임차인이 신 임차인에 대해 임대차보증금반환채권을 양도하기로 한 때에도 그 이전에 임대차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 이와 같은 합의나 양도의 효력은 압류권자 등에게 대항할 수 없다’는 입장이다.

따라서 상가주인 C로서는 임차권 양도 승낙시에 구 임차인인 B에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 되는 것이다. 그리고 D가 이 상가를 명도받았다면 그 때 B의 A에 대한 명도의무도 이행된 것이므로, A는 상가주인 C를 상대로 전부금 청구를 할 수 있게 된다. 만약 D가 이 상가를 명도받은 후에 차임(借賃:빌려 쓴 대가)을 연체하더라도 D는 A에게 주어야할 임대차보증금에서 이 연체차임을 공제할 수 없게 되는 것이다.

따라서 임대인의 입장에서는 상가나 주택을 임대한 후 그 보증금반환채무에 압류가 들어오고 임차권 양도를 승인하게 될 경우, 보증금반환채무에 관한 권리관계를 잘 살펴보고 진행해야 할 필요가 있다.


문주영 변호사
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